Eylül 2025 Konut Satış Analizi: Toparlanma mı, Finansman Destekli Nefeslenme mi?

Eylül 2025'te Konut Satışları 150 Bini Aştı

Türkiye İstatistik Kurumunun Eylül 2025 Konut Satış İstatistikleri'ne göre Türkiye genelinde 150 bin 657 konut satıldı. Satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 6,9, Ağustos 2025'e göre ise yaklaşık yüzde 5,1 arttı.

Bu sonuç, 2025 yılının ilk dokuz ayındaki en yüksek aylık konut satış seviyesine işaret etti. Ocak-Eylül dönemindeki toplam satışlar da geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 19,2 artarak 1 milyon 128 bin 727'ye ulaştı.

Satış adedindeki artış güçlü görünse de bu hareketin kalıcı ve her fiyat seviyesine yayılan bir toparlanma olduğunu söylemek için kredi koşulları, reel fiyatlar, ilan talebi ve satış süreleri birlikte incelenmelidir.

TÜİK Eylül 2025 Satış Tablosu

İpotekli Satışlarda Güçlü Artış

İpotekli konut satışları Eylül ayında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 34,4 artarak 21 bin 266 oldu. İpotekli satışların toplam satışlar içindeki payı yüzde 14,1 seviyesinde gerçekleşti.

Ocak-Eylül dönemindeki ipotekli satışların yüzde 76 artarak 162 bin 493'e ulaşması, krediyle yapılan işlemlerde geçen yıla göre belirgin bir toparlanma bulunduğunu gösteriyor. Buna rağmen toplam satışların yüzde 85,9'u hâlâ ipotek dışındaki satış yöntemleriyle gerçekleştirildi.

Bu tablo, finansmanlı talebin güçlendiğini ancak piyasanın büyük bölümünün peşinat, birikim, mevcut taşınmaz satışı veya alternatif ödeme yöntemleriyle ilerlediğini ortaya koyuyor.

İkinci El Konutlar Piyasanın Yüzde 68,7'sini Taşıdı

İlk el konut satışları yüzde 5 artarak 47 bin 117 oldu. İlk el satışların toplam içindeki payı yüzde 31,3 seviyesinde gerçekleşti.

İkinci el satışlar ise yüzde 7,8 artarak 103 bin 540'a ulaştı ve toplam satışların yüzde 68,7'sini oluşturdu. Böylece satılan her üç konuttan yaklaşık ikisi ikinci el konutlardan meydana geldi.

İkinci el konutların yüksek payı; daha geniş lokasyon seçeneği, pazarlık imkânı, hemen teslim avantajı ve bazı bölgelerde yeni konuta göre daha erişilebilir fiyat sunmasıyla açıklanabilir.

Buna karşılık ikinci el konutta bina yaşı, deprem güvenliği, iskân, onaylı proje, kat mülkiyeti, tadilat ihtiyacı ve kentsel dönüşüm durumu daha ayrıntılı incelenmelidir.

İstanbul, Ankara ve İzmir Satışlarda İlk Üçte

Eylül ayında en fazla konut satışı 24 bin 119 ile İstanbul'da gerçekleşti. Ankara 13 bin 417 satışla ikinci, İzmir 8 bin 544 satışla üçüncü sırada yer aldı.

Yabancılara Satış 1.867 Adede Geriledi

Yabancılara yapılan konut satışları Eylül ayında geçen yılın aynı ayına göre yüzde 7,7 azalarak bin 867 oldu. Yabancılara satışın toplam konut satışları içindeki payı yüzde 1,2 seviyesinde kaldı.

Ocak-Eylül döneminde yabancılara yapılan satışlar da yüzde 12,6 azalarak 14 bin 944'e geriledi. Yabancı talebindeki zayıflamaya rağmen toplam satışların yükselmesi, Eylül ayındaki hareketin esas olarak yerli alıcılar tarafından desteklendiğini gösteriyor.

Bu nedenle Türkiye konut piyasasının yönünü belirleyen ana unsurlar; yerli hane halkının gelir gücü, krediye erişim, fiyat beklentisi, enflasyon ve alternatif yatırım araçlarının getirisi olmaya devam ediyor.

Endeksa: Fiyatlar Nominal Arttı, Reel Geriledi

Endeksa'nın Eylül 2025 Konut Değer Raporu'na göre Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık yüzde 29,2, aylık yüzde 2,7 arttı.

Enflasyon etkisi dikkate alındığında yıllık reel değişim yüzde eksi 3 oldu. Aylık reel fiyat değişimi ise yaklaşık olarak yatay kaldı. Ortalama konut metrekare satış fiyatı 35 bin 335 TL, ortalama konut fiyatı yaklaşık 4,5 milyon TL ve ortalama geri dönüş süresi 13 yıl olarak hesaplandı.

Kiralar da Reel Olarak Geriledi

Endeksa verilerine göre Türkiye genelinde kiralık konut fiyatları yıllık nominal olarak yüzde 29,8 arttı. Buna karşılık enflasyondan arındırılmış yıllık kira değişimi yüzde eksi 2,5 oldu.

Ortalama metrekare kira bedeli 230 TL, ortalama aylık kira ise 25 bin 60 TL olarak hesaplandı. Nominal kira artışının devam etmesi kiracının ödediği TL tutarı yükseltirken, reel değişimin negatif olması kiraların genel enflasyonun altında kaldığını gösteriyor.

sahibinden.com İlan Piyasası Ne Söylüyor?

sahibinden.com ve BETAM iş birliğiyle hazırlanan Ekim 2025 tarihli sahibindex raporu, Eylül 2025 ilan verilerini kapsıyor. Buna göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan metrekare fiyatı 39 bin 34 TL oldu.

İlan metrekare fiyatı İstanbul'da 54 bin 545 TL, Ankara'da 31 bin 944 TL ve İzmir'de 46 bin 154 TL seviyesinde hesaplandı.

sahibindex konut talep endeksi Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 3,6 geriledi. Kapatılan ilan yaşı ise Türkiye genelinde ve üç büyükşehirde uzadı.

Satış adetleri yükselirken ilan talebinin gerilemesi ve ilanların daha uzun süre yayında kalması, piyasanın bütün taşınmazlarda aynı güçte olmadığını gösteriyor. Doğru fiyatlanan konutlar işlem üretirken piyasa üzerinde fiyatlanan ilanların satış süresi uzayabiliyor.

Satış Adedi ile Reel Değer Artışı Aynı Şey Değil

TÜİK verileri işlem hacminin yükseldiğini, Endeksa ve sahibindex verileri ise konut fiyatlarının nominal olarak artmasına rağmen reel olarak gerilediğini gösteriyor.

Bu tablo, satış adetlerindeki yükselişin bütün konutlarda otomatik değer artışı oluşturmadığını ortaya koyuyor. Alıcıların fiyat, bina yaşı, deprem güvenliği, finansman maliyeti ve kira getirisi konusunda daha seçici davrandığı bir dönem öne çıkıyor.

Ankara'nın hem Endeksa hem sahibindex verilerinde pozitif reel fiyat değişimi göstermesi de şehirler ve bölgeler arasındaki ayrışmanın güçlendiğine işaret ediyor.

Fon Gayrimenkul'ün Eylül 2025 Değerlendirmesi

Fon Gayrimenkul Satış Müdürü Tamer Özer (@tamerozer64)

“Eylül ayında 150 bin 657 konut satılması ve ipotekli satışların yüzde 34,4 artması, piyasada işlem üretme kabiliyetinin güçlendiğini gösteriyor. Ancak fiyatların reel olarak gerilemesi ve ilan talep endeksinin aylık yüzde 3,6 düşmesi, bu hareketin bütün taşınmazlara yayılmış güçlü bir fiyat rallisi olmadığını ortaya koyuyor.”

“Piyasa artık yalnızca konutun bulunduğu ilçeyi değil; bina yaşını, deprem güvenliğini, tapu ve iskân dosyasını, banka ekspertizine uygunluğu ve gerçek kira gelirini birlikte fiyatlıyor. Doğru fiyatlanan nitelikli konutlar satılırken, emsalinin üzerinde kalan ilanların yayında kalma süresi uzuyor.”

“İkinci el konutların yüzde 68,7 paya ulaşması, alıcının lokasyon ve fiyat avantajını önemsediğini gösteriyor. Ancak eski konutlarda tadilat maliyeti ve kentsel dönüşüm riski satış fiyatının dışında bırakılmamalıdır.”

Fon Gayrimenkul değerlendirmesine göre Eylül 2025, satış hacmi bakımından güçlü ancak fiyatlama açısından seçici bir piyasa görünümü sundu. İşlem üretmek için fiyat, finansman ve taşınmaz kalitesinin aynı noktada buluşması gerekiyor.

Konut Alacaklar İçin Kontrol Listesi

• İlan fiyatını aynı binadaki ve yakın çevredeki gerçekçi emsallerle karşılaştırın.
• Tapu, kat mülkiyeti, iskân ve onaylı projeyi kontrol edin.
• Banka kredisi kullanılacaksa tahmini ekspertiz değerini araştırın.
• Bina yaşı, deprem güvenliği ve kentsel dönüşüm dosyasını inceleyin.
• Kira gelirinden aidat, bakım, vergi ve boş kalma maliyetini düşürün.
• Yeni konutta teslim, ruhsat ve sözleşme koşullarını doğrulayın.
• İkinci el konutta tadilat maliyetini satın alma bütçesine ekleyin.
• Kapora vermeden önce güncel tapu ve takyidat kontrolü yaptırın.

Konut Satacaklar İçin Fiyatlandırma Stratejisi

• Uzun süredir satılmayan yüksek fiyatlı ilanları emsal kabul etmeyin.
• Banka ekspertizinden çok uzak fiyatın kredili alıcıyı dışlayacağını unutmayın.
• Binanın yaşını, tadilat ihtiyacını ve dönüşüm riskini fiyatın dışında bırakmayın.
• Satışa çıkmadan önce tapu, iskân ve proje belgelerini hazırlayın.
• Sürekli fiyat değiştirmek yerine gerçekçi başlangıç fiyatı belirleyin.
• İstenen fiyatla gerçekleşebilir satış fiyatını birbirinden ayırın.

Eylül 2025 Konut Piyasasının Sonucu

Eylül 2025, 150 bin 657 satışla işlem hacminin güçlendiği bir ay oldu. İpotekli satışlardaki yüzde 34,4'lük artış ve dokuz aylık dönemdeki yüzde 76'lık yükseliş, finansmanlı talebin yeniden piyasa içinde daha görünür hâle geldiğini gösterdi.

Buna karşılık konut fiyatlarının Endeksa'da reel yüzde 3, sahibindex ilan verilerinde reel yüzde 3,7 gerilemesi, nominal fiyat artışının gerçek satın alma gücü karşısında yeterli olmadığını ortaya koydu.

Piyasadaki temel eğilim, bütün taşınmazların aynı ölçüde değer kazandığı geniş tabanlı bir yükselişten çok; doğru fiyatlanan, finansmana uygun, teknik ve hukuki dosyası temiz konutların ayrıştığı seçici bir dönemdir.

Sık Sorulan Sorular

Eylül 2025'te kaç konut satıldı?

TÜİK verilerine göre Türkiye genelinde 150 bin 657 konut satıldı. Satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 6,9 arttı.

İpotekli satışların payı neydi?

İpotekli satışlar 21 bin 266 adetle toplam satışların yüzde 14,1'ini oluşturdu.

İkinci el konutların payı ne kadardı?

İkinci el satışlar 103 bin 540 adetle toplam satışların yüzde 68,7'sini oluşturdu.

Yabancılara kaç konut satıldı?

Yabancılara bin 867 konut satıldı. Bu satışlar yıllık yüzde 7,7 azaldı ve toplam pazarın yüzde 1,2'sini oluşturdu.

Eylül 2025 ortalama konut fiyatı ne kadardı?

Endeksa modeline göre Türkiye genelinde ortalama metrekare fiyatı 35 bin 335 TL, ortalama konut fiyatı yaklaşık 4,5 milyon TL oldu.

Konut fiyatları reel olarak arttı mı?

Hayır. Endeksa yıllık reel değişimi yüzde eksi 3, sahibindex ise ilan fiyatlarındaki yıllık reel değişimi yüzde eksi 3,7 olarak hesapladı.