İfraz ve Tevhid Nedir? Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul yatırımında “arsa bölünebilir” veya “yan parselle birleştirilirse değerlenir” ifadeleri sık kullanılır. Ancak teknik ve hukuki inceleme yapılmadan bu ifadeler yatırım kararı için yeterli değildir.

Bir parselin yüzölçümü büyük olsa bile yol cephesi, minimum parsel koşulu, kullanım kararı, tarım mevzuatı veya parselasyon zorunluluğu nedeniyle ifraz mümkün olmayabilir. Aynı şekilde bitişik iki parsel, plan ve mülkiyet sorunları çözülmeden tevhit edilemeyebilir.

1. İfraz Nedir?

İfraz, tapuda tek parsel olarak kayıtlı taşınmazın iki veya daha fazla parsele ayrılması ve oluşan yeni parsellerin tapu siciline ayrı ayrı tescil edilmesidir.

Günlük kullanımda “arsa bölme” olarak ifade edilir. Ancak fiilen sınır çizmek, tel çekmek veya hissedarlar arasında kullanım alanı belirlemek tapuda ifraz anlamına gelmez.

2. Tevhid Nedir?

Tevhid, birbirine bitişik iki veya daha fazla parselin tek bir parsel haline getirilerek tapu siciline tescil edilmesidir.

Tevhid; yapılaşmaya uygun parsel oluşturmak, proje bütünlüğü sağlamak, dar veya küçük parselleri geliştirmek ve tek yapı adası çözümü üretmek amacıyla kullanılabilir.

3. İfraz ve Tevhid Arasındaki Fark

4. İfraz ile Taksim Aynı Şey midir?

Hayır. İfraz taşınmazın geometrik olarak bölünmesidir. Taksim ise ortak mülkiyetin paydaşlar arasında bölüştürülmesine yönelik tapu işlemidir.

Hisseli bir parsel ifraz edildiğinde, aksi yönde ayrıca tapu işlemi yapılmadıkça paydaşların payları oluşan parseller üzerinde devam edebilir.

5. Tevhid İçin Parsellerin Bitişik Olması Gerekir mi?

Evet. Tek parsel oluşturulabilmesi için parsellerin ortak sınıra sahip olması gerekir. Arada yol, dere, başka parsel veya tescil dışı alan bulunması doğrudan tevhide engel oluşturabilir.

6. Farklı Maliklere Ait Parseller Tevhid Edilebilir mi?

Farklı maliklere ait bitişik parsellerin birleştirilmesi mümkün olabilir; ancak yeni parselde oluşacak pay oranları, değer farkı, harç ve vergisel sonuçlar işlem öncesinde belirlenmelidir.

Birleştirme sırasında maliklerden biri lehine değer aktarımı oluşuyorsa işlem yalnızca teknik tevhit gibi değerlendirilmemeli; tapu ve mali sonuçlar ayrıca incelenmelidir.

7. İfraz ve Tevhidin Temel Hukuki Dayanağı

İfraz ve tevhid işlemleri başta 3194 sayılı İmar Kanununun 15 ve 16'ncı maddeleri olmak üzere imar planı, plan notları, planlı veya plansız alanlar yönetmelikleri ve tapu-kadastro düzenlemelerine göre yürütülür.

TKGM'nin 12 Mayıs 2025 tarihli 2025/4 sayılı Genelgesi, tescile konu harita ve planların yapımı ile kontrolünde güncel teknik çerçeveyi düzenler.

8. Önce Parselasyon Planı mı Gerekir?

TKGM'nin 2025/4 sayılı Genelgesine göre, 3194 sayılı Kanunun 18'inci maddesi kapsamında uygulama imar planına uygun parselasyon planı yapılıp tescil edilmeden ifraz ve tevhid yapılamaması esastır.

Kamu yatırımları, kamu mülkiyetindeki alanlar, parselasyon planının uygulanamadığı bazı meskûn alanlar, koruma amaçlı imar planlı yerler ve büyük ölçüde plana uygun oluşmuş adaların kalan kısımları gibi kanunda sayılan istisnalar ayrıca değerlendirilir.

9. İmar Planı ve Plan Notları Neden Önemlidir?

Yeni oluşacak parsellerin kullanım kararı, büyüklüğü, cephesi, derinliği ve yapılaşma koşulları yürürlükteki imar planı ile plan notlarına uygun olmalıdır.

• Konut, ticaret, sanayi veya başka kullanım kararı
• Minimum parsel büyüklüğü
• Minimum parsel cephesi
• Minimum parsel derinliği
• İfraz hattı
• Yapı nizamı ve çekme mesafeleri
• Yol ve kamu alanı ilişkisi
• Özel plan notları

10. Minimum Parsel Büyüklüğü Türkiye Genelinde Tek midir?

Hayır. Planlı alanlarda uygulama imar planı ve plan notları; plansız alanlarda ise ilgili yönetmelik, köy yerleşik alanı kararları ve özel mevzuat belirleyicidir.

İnternette görülen tek bir “en az metrekare” rakamı her parsel için kullanılamaz.

11. Yola Cephesi Olmayan Parsel İfraz Edilebilir mi?

Yeni oluşacak parsellerin imar ve erişim koşullarını sağlaması gerekir. Yola cephesi olmayan, geçişi belirsiz veya yapılaşmaya elverişsiz parçalar oluşturacak ifraz talepleri uygun bulunmayabilir.

Özel durumlar plan, parselasyon, geçit hakkı ve ilgili idarenin değerlendirmesiyle birlikte incelenmelidir.

12. Kamu Hizmet Alanına Rastlayan Kısımlar

İmar planında yol, meydan, park, yeşil alan, otopark ve benzeri kamu hizmetlerine ayrılmış kısımlar ifraz ve tevhid kararını etkiler. Bu alanların edinimi, terk veya düzenleme ortaklık payı süreci işlem türüne göre farklı yürütülür.

13. Yola Terk ile İfraz Aynı Şey midir?

Hayır. İfraz parseli bölme, yola terk ise imar planındaki yol alanının kamuya bırakılmasına yönelik işlemdir. Aynı değişiklik dosyasında birlikte yer alabilirler; ancak hukuki nitelikleri farklıdır.

14. DOP ile Yola Terk Arasındaki Fark

Düzenleme ortaklık payı, 3194 sayılı Kanunun 18'inci maddesine göre yapılan parselasyon uygulamasının parçasıdır. İsteğe bağlı ifraz sırasında yapılan terk işlemi ise farklı bir hukuki süreçtir.

Bir işlemde terk yapılmış olması, gelecekteki parselasyon uygulamasının bütün sonuçlarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

15. Planlı Alanda İfraz Süreci

1. Güncel tapu ve imar belgeleri incelenir
2. Parselasyon ve ifraz şartları kontrol edilir
3. Yetkili harita mühendisi teknik taslağı hazırlar
4. İlgili idareye başvuru yapılır
5. Belediye encümeni veya yetkili karar mercii onay verir
6. Değişiklik dosyası kadastro müdürlüğünde kontrol edilir
7. Tescil bildirimi tapu müdürlüğüne gönderilir
8. Yeni parseller tapu siciline tescil edilir

16. Planlı Alanda Tevhid Süreci

1. Parsellerin bitişikliği ve malik yapısı kontrol edilir
2. İmar planının birleşmeyi gerektirip gerektirmediği incelenir
3. İpotek, haciz, irtifak ve şerhler araştırılır
4. Teknik birleştirme dosyası hazırlanır
5. İdari onay alınır
6. Kadastro teknik kontrolü tamamlanır
7. Birleşen kayıtlar kapatılarak yeni parsel tescil edilir

17. Başvuru Nereye Yapılır?

İmar yönünden başvuru, taşınmazın bulunduğu yerde yetkili belediye veya ilgili idareye yapılır. Teknik dosya kadastro kontrolüne, tescil işlemi ise tapu müdürlüğüne gider.

Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki işlemlerde belediye encümeni; bu alanların dışında kalan işlemlerde güncel mevzuata göre yetkili il encümeni kararı aranır.

18. Encümen Kararı Neden Gereklidir?

Encümen kararı, talep edilen ifraz veya tevhidin imar mevzuatına uygun bulunduğunu gösteren idari karardır. Teknik harita tek başına tescil için yeterli değildir.

TKGM'nin 2025/4 sayılı Genelgesi, encümen kararının imzalı veya güvenli elektronik imzalı örneğinin işlem dosyasında bulunmasını ve işlem sırasının, ada-parsel bilgilerinin kararda açıkça yazılmasını arar.

19. Kanundaki Karar ve Bildirim Süreleri

3194 sayılı İmar Kanununun 16'ncı maddesinde, idari onay işleminin başvurunun belediye veya valiliğe ulaşmasından itibaren en geç otuz gün içinde sonuçlandırılması ve onaylanan dosyanın tescil için on beş gün içinde tapuya bildirilmesi öngörülür.

Teknik dosyanın hazırlanması, eksiklerin giderilmesi, kurum görüşleri ve harita kontrolü bu sürelerden önce veya ayrıca zaman alabilir. Bu nedenle toplam işlem süresi parsele göre değişir.

20. Değişiklik Dosyası Nedir?

Değişiklik dosyası; ifraz veya tevhidin eski ve yeni parsel geometrilerini, koordinatlarını, yüzölçümlerini, teknik hesaplarını, karar ve tescil belgelerini içeren dosyadır.

Dosya, yetkili harita mühendisi veya mevzuatça yetkili büro tarafından hazırlanır ve kadastro müdürlüğünce teknik yönden kontrol edilir.

21. Genel Olarak Hangi Belgeler Gerekir?

• Taşınmaza ait güncel tapu bilgileri
• Malik veya temsilcinin kimlik belgesi
• Vekâletname, vasi kararı veya yetki belgesi
• İmar durumu, plan ve plan notları
• Yetkili harita mühendisi tarafından hazırlanan teknik dosya
• Belediye veya il encümeni kararı
• Kadastro müdürlüğünce onaylanan tescil bildirimi
• İşleme göre kurum uygunluk görüşleri
• Harç ve döner sermaye tahakkuk belgeleri

22. Kadastro Müdürlüğü Ne Kontrol Eder?

• Parsel geometrisi ve koordinatlar
• Yüzölçümü hesapları
• Eski ve yeni sınırların uyumu
• İmar planı ve plan notu dayanağı
• Encümen kararının işlemle uyumu
• Teknik standartlar ve dosya bütünlüğü
• Yeni ada ve parsel numaraları
• Tescil bildirimleri

23. Tapu Müdürlüğü Ne Yapar?

Tapu müdürlüğü, teknik kontrolü ve idari onayı tamamlanan işlem dosyasına göre eski parsel kayıtlarını kapatır, yeni parselleri veya birleşen parseli tapu siciline tescil eder.

Mülkiyet, ipotek, haciz, irtifak ve diğer hakların yeni kayıtlara nasıl taşınacağı somut dosyada değerlendirilir.

24. İpotekli Parselde İfraz

İpotekli taşınmazın ifrazında ipoteğin oluşan parseller üzerindeki durumu ve alacaklının talepleri incelenmelidir. İpotek kendiliğinden yalnızca istenen parçaya bırakılmış sayılmaz.

Banka veya ipotek alacaklısının onayı, kısmi terkin veya teminat düzenlemesi gerekebilir.

25. Hacizli Parselde İfraz veya Tevhid

Haciz, ihtiyati tedbir ve tasarruf kısıtlamaları tescil işlemini etkileyebilir. Teknik olarak hazırlanan dosyanın tapuda sonuçlanıp sonuçlanamayacağı işlem öncesinde tapu ve hukuk uzmanıyla değerlendirilmelidir.

26. İrtifak Hakları Ne Olur?

Geçit, enerji hattı, su, intifa ve benzeri hakların ifraz veya tevhid sonrası hangi yeni parsel üzerinde devam edeceği teknik ve hukuki dayanağa göre belirlenir.

Hakların tamamına aktarılması, belirli parsele taşınması veya terkini için ek belge ve hak sahibi onayı gerekebilir.

27. Hisseli Parselde İfraz

Hisseli parselde bütün maliklerin hakları, teknik bölünmeden sonra da yeni parseller üzerinde devam edebilir. Paydaşların fiilen kullandığı alan ile tapu mülkiyeti aynı şey değildir.

Paydaşlara ayrı tapu verilmesi amaçlanıyorsa ifrazla birlikte veya sonrasında taksim ve gerekiyorsa devir işlemi planlanmalıdır.

28. Mahkeme Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Paydaşlar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir. Taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığı imar ve teknik şartlara göre değerlendirilir.

İfraz mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi sonucu doğabilir. Bu konu parsele özel hukuki inceleme gerektirir.

29. Tarım Arazilerinde İfraz

Tarım arazilerinde yalnızca imar mevzuatı değil, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu da uygulanır.

Kanunda asgari tarımsal arazi büyüklüğü için mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 20 dekar; dikili tarım arazilerinde 5 dekar; örtü altı tarım arazilerinde 3 dekar alt sınırlar öngörülür. Bakanlık bu büyüklükleri artırabilir.

30. Yeter Gelirli Tarımsal Arazi Büyüklüğü

Tarım arazilerinde yalnızca genel 20, 5 ve 3 dekarlık sınırlar kullanılmaz. Kanunun ekindeki ilçe bazlı yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri de dikkate alınabilir.

Aynı kişiye ait ekonomik bütünlük oluşturan tarım arazileri birlikte değerlendirilebilir. Bu nedenle tek parselin yüzölçümüne bakılarak kesin ifraz sonucu söylenemez.

31. Tarım Arazisinde Hangi Kurum Görüşü Alınır?

İşlemin plan, konum ve tarımsal niteliğine göre il veya ilçe Tarım ve Orman Müdürlüğünün uygunluk görüşü gerekebilir.

TKGM'nin 2025/4 sayılı Genelgesi, tarım arazilerinde hangi durumlarda tarım idaresi görüşü aranacağını ayrıca düzenler.

32. Tarım Dışı Kullanım İzni İfrazı Otomatik Sağlar mı?

Hayır. Tarım dışı kullanım izni alınması yalnızca tarım mevzuatı boyutunu etkiler. İmar planı, parsel şartları, yol cephesi, teknik dosya ve tapu işlemleri yine tamamlanmalıdır.

33. Köy Yerleşik Alanında İfraz

Köy yerleşik alanı ve civarında 3194 sayılı Kanunun 27'nci maddesi, ilgili meclis kararları ve Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği etkili olabilir.

Köy yerleşik alan sınırı, yol kararları ve yerel ifraz şartları ilgili idareden güncel yazıyla doğrulanmalıdır.

34. Plansız Alanda İfraz

Uygulama imar planı bulunmayan alanlarda ifraz, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği, üst ölçekli plan kararları, köy yerleşik alanı hükümleri ve özel mevzuata göre değerlendirilir.

Plansız alan, sınırsız bölünebilir alan anlamına gelmez.

35. Sit ve Koruma Alanlarında İfraz

Kültür varlığı, sit veya korunma alanı kaydı bulunan taşınmazlarda Koruma Bölge Kurulu, KUDEB veya ilgili idarenin uygunluk görüşü gerekebilir.

TKGM Genelgesi, koruma kaydı bulunan taşınmazlardaki ifraz ve benzeri taleplerde ilgili uygunluk görüşünün encümen kararında belirtilmesini arar.

36. Kıyı, Orman, Mera ve Özel Alanlar

Kıyı, orman, mera, sulama, toplulaştırma, kamulaştırma ve özel koruma alanlarında ilgili özel kanunlar ve kurum görüşleri uygulanır.

Tapuda “arsa” veya “tarla” yazması bu özel sınırlamaların bulunmadığını göstermez.

37. Yapılı Parselde İfraz

Üzerinde bina bulunan parselin bölünmesinde yapı yaklaşma mesafeleri, yangın, otopark, ortak alan, bağımsız bölüm, yapı ruhsatı ve iskan durumu incelenir.

İfraz sonrası binanın iki parselde kalması veya mevzuata aykırı çekme mesafesi oluşması talebi engelleyebilir.

38. Yapılı Parsellerin Tevhidi

Üzerinde farklı binalar bulunan parsellerin tevhidinde yapıların ruhsat ve proje durumu, yeni parseldeki yapılaşma koşulları ve kat mülkiyeti kayıtları ayrıca değerlendirilir.

39. Tevhit Şartı Nedir?

İmar planı veya plan notu, bazı küçük veya yapılaşmaya elverişsiz parsellerin komşu parsellerle birleşmesini zorunlu tutabilir. Bu durumda tek parsel üzerinde ruhsat almak mümkün olmayabilir.

“Tevhit şartı var” bilgisi sözlü olarak değil, imar durumu ve plan notları üzerinden doğrulanmalıdır.

40. İfraz Sonrası Yapılaşma Hakkı Artar mı?

İfraz tek başına toplam yapılaşma hakkını artırmaz. Emsal, taban alanı, yükseklik, çekme mesafesi ve plan kararları yeni parseller için ayrı uygulanabilir.

Bölünme sonucu küçük parsellerde yapılaşma verimi düşebilir veya bazı haklar kullanılamaz hale gelebilir.

41. Tevhid Yapılaşma Avantajı Sağlar mı?

Tevhid daha büyük ve düzenli parsel oluşturarak proje verimini artırabilir. Ancak toplam emsal, plan notları, ada bazlı hükümler ve terk yükümlülükleri birlikte değerlendirilmelidir.

42. İfraz Öncesi Değerleme

Bölünmüş parsellerin toplam değeri her zaman ana parsel değerinden yüksek olmaz. Yol, şekil, cephe, eğim, kullanım ve altyapı farkı yeni parsellerin değerini ayrı ayrı etkiler.

Değerleme yöntemi için Gayrimenkul Değerleme Nasıl Yapılır? rehberini inceleyebilirsiniz.

43. Tevhid Öncesi Değer Paylaşımı

Farklı maliklerin parselleri birleştirildiğinde yalnızca metrekare oranına göre pay belirlemek her zaman adil olmayabilir. Köşe konum, cephe, ticari değer ve yapı hakkı farklılıkları değerleme ile incelenmelidir.

44. İfraz ve Tevhid Masrafları

• Harita mühendisi veya yetkili büro hizmet bedeli
• Belediye veya idari başvuru bedelleri
• Kadastro kontrollük döner sermaye bedeli
• Tapu döner sermaye bedeli
• Kanuni tapu harcı
• Vekâletname ve noter giderleri
• Kurum görüşü ve teknik rapor giderleri
• Taksim veya devir varsa ek harç ve vergi

45. 2026 Döner Sermaye Ücretleri Nasıl Hesaplanır?

TKGM'nin 2026 yılı tarife cetvelinde tapu ve kadastro hizmet bedellerinin KDV dahil olduğu belirtilir.

Birleştirme işleminde kadastro döner sermaye ücreti, birleşen parsel sayısı n olmak üzere, yöresel katsayı uygulanmadan aşağıdaki formülle hesaplanır:

İfraz kontrollük bedeli; işlemin türü, yüzölçümü, oluşan parsel sayısı, imar veya kadastro parseli olması ve yöresel katsayı gibi unsurlara göre değişir. Harita mühendisliği özel hizmet bedeli bu tutarlardan ayrıdır.

46. Tapu Harcı Sabit midir?

İfraz ve tevhid tescilinde uygulanacak harç, 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarife ve işlem değerine göre hesaplanır. Oranlar yıllık güncellemelerden etkilenebildiği için eski işlem rehberlerindeki tutarlar güncel kabul edilmemelidir.

47. İşlem Ne Kadar Sürer?

Süre; imar ön incelemesi, harita yapımı, kurum görüşleri, encümen takvimi, kadastro kontrolü, eksiklerin giderilmesi ve tapu tesciline bağlıdır.

Basit ve sorunsuz dosya ile tarım, koruma, ipotek, hissedarlık veya proje sorunu bulunan dosyanın tamamlanma süresi aynı değildir.

48. İşleme Başlamadan Önce Ön Uygunluk Alın

Harita ve tapu masrafına girmeden önce ilgili idareden yazılı imar durumu, plan notları ve ifraz-tefhit şartları alınmalıdır.

Yetkili harita mühendisi, kaba taslak üzerinden yeni parsellerin cephe, alan ve geometrik uygunluğunu önceden test etmelidir.

49. İfraz Öncesi Kontrol Listesi

• Güncel tapu kaydı
• Parselin planlı veya plansız alan durumu
• Parselasyon planının tescil durumu
• İmar planı ve plan notları
• Minimum parsel büyüklüğü, cephe ve derinlik
• Yol ve kamu alanı ilişkisi
• Tarım arazisi veya özel koruma niteliği
• Malik ve hissedar onayları
• İpotek, haciz ve irtifaklar
• Yapı ve ruhsat durumu
• Teknik ön taslak
• Maliyet ve süre tahmini

50. Tevhid Öncesi Kontrol Listesi

• Parsellerin ortak sınırı
• Aynı idari birim ve plan ilişkisi
• Malik ve pay oranları
• Değer farkı ve paylaştırma yöntemi
• İpotek, haciz ve irtifak hakları
• Tevhit şartı veya plan gerekliliği
• Yapı ve ruhsat kayıtları
• Yeni parselin kullanım ve yapılaşma koşulları
• Vergi ve harç etkisi
• Teknik dosya ve encümen onayı

51. İfraz ve Tevhid Karşılaştırma Tablosu

52. Sık Yapılan Hatalar

• Büyük parselin mutlaka bölünebileceğini sanmak
• Yola cephesi olmayan parça oluşturmak
• İfraz ile hisselerin otomatik ayrılacağını düşünmek
• Tevhitte farklı maliklerin değer farkını hesaplamamak
• Parselasyon planı zorunluluğunu göz ardı etmek
• Plan notlarını incelememek
• Tarım arazisi sınırlamalarını yalnızca 20 dekara indirgemek
• İpotek ve hacizleri işlem sonunda çözmeye çalışmak
• Yapılı parselde çekme mesafelerini kontrol etmemek
• Yola terk ile DOP'u aynı işlem sanmak
• Harita çiziminin tek başına tapu oluşturduğunu düşünmek
• Eski tarife ve harç oranlarını kullanmak

53. Sonuç: Bölünebilirlik Tapu Alanından Daha Fazlasıdır

İfraz ve tevhid, gayrimenkulün geliştirme potansiyelini etkileyen güçlü araçlardır. Ancak başarı; yalnızca parsel yüzölçümüne değil, imar planına, yol ilişkisine, teknik geometriye, mülkiyete, tarım ve koruma mevzuatına bağlıdır.

Satın alma veya proje kararı verilmeden önce ilgili idarenin yazılı plan bilgileri, yetkili harita mühendisi ön çalışması, tapu takyidatı ve toplam maliyet birlikte değerlendirilmelidir.

Fon Gayrimenkul Akademi

Konut, arsa, tarla, ticari gayrimenkul ve kentsel dönüşüm alanlarında anlaşılır rehberler ve bölgesel piyasa analizleri.

Akademi Hakkında İletişime Geç