İlk Evini Alacaklara Kapsamlı Rehber

İlk ev, çoğu kişinin hayatındaki en büyük mali kararlardan biridir. Bu nedenle karar yalnızca evin görünüşüne, oda sayısına veya aylık taksidin ödenebilir görünmesine göre verilmemelidir.

Sağlıklı bir satın alma süreci; ihtiyaç analizi, toplam maliyet, finansman, tapu, imar, teknik yapı, sözleşme, ödeme ve teslim aşamalarının birbirine bağlı biçimde yönetilmesini gerektirir.

1. Ev Almadan Önce İhtiyacınızı Tanımlayın

İlk adım, “hangi evi beğendim?” değil, “nasıl bir konutta kaç yıl yaşayacağım?” sorusudur. İhtiyaç listesi olmadan yapılan arama, bütçeyi aşan ve kısa sürede yetersiz kalacak bir eve yöneltebilir.

• Kaç kişi yaşayacak?
• Evden çalışma alanı gerekli mi?
• Okul, iş ve ulaşım mesafesi nedir?
• Asansör, otopark ve güvenlik gerekli mi?
• Yeni bina mı, eski ama merkezi bina mı?
• En az kaç yıl oturulması planlanıyor?
• Çocuk, yaşlı veya hareket kısıtlı birey var mı?

2. Zorunlu ve Tercihe Bağlı Özellikleri Ayırın

Her istek zorunlu kabul edilirse seçenekler azalır ve bütçe hızla yükselir. Özellikleri üç gruba ayırmak daha sağlıklıdır:

3. Satış Fiyatı Değil Toplam Satın Alma Maliyeti

Ev fiyatı, satın alma için gereken toplam parayı göstermez. Tapu, kredi, sigorta, danışmanlık, abonelik, tadilat ve taşınma giderleri ayrıca hesaplanmalıdır.

Ayrıntılı maliyet hesabı için Tapu Harcı ve Ev Alırken Çıkan Masraflar rehberini inceleyebilirsiniz.

4. Peşinatın Tamamını Eve Bağlamayın

Bütün birikimin peşinata verilmesi, satın alma sonrasında nakit sıkışıklığı yaratabilir. Tadilat, eşya, taşınma, beklenmeyen onarım ve kredi ödemeleri için yedek fon bırakılmalıdır.

En az birkaç aylık yaşam gideri ve kredi taksitini karşılayabilecek acil durum birikimi korunmalıdır.

5. Aylık Taksit Değil Toplam Borç Yükü

Düşük görünen aylık taksit, uzun vadede yüksek toplam geri ödeme anlamına gelebilir. Kredi karşılaştırmasında yalnızca faiz oranına değil yıllık maliyet oranına ve toplam geri ödeme tutarına bakılmalıdır.

• Aylık taksit
• Toplam geri ödeme
• Kredi tahsis ücreti
• Ekspertiz ve ipotek giderleri
• Sigorta primleri
• Erken ödeme ve yeniden yapılandırma koşulları
• Faiz indirimi için bağlanan ek ürünler

6. Gelirin Tamamını Taksit Olarak Planlamayın

Taksit ödenebilirliği, bugünkü gelir kadar gelir kaybı, enflasyon, çocuk, sağlık, araç ve bakım giderleri dikkate alınarak değerlendirilmelidir.

Sabit giderler ve kredi taksiti sonrasında aile bütçesinde güvenli bir hareket alanı kalmalıdır.

7. Kredi Ön Değerlendirmesi Yapın

Ev aramaya başlamadan önce birkaç bankadan gelir ve kredi geçmişine dayalı ön değerlendirme alınması, gerçekçi bütçe aralığını belirler.

Ön onay kesin kredi onayı değildir. Nihai karar; taşınmazın ekspertiz değeri, tapu ve proje durumu, bankanın güncel politikası ve yasal kredi değer sınırları dikkate alınarak verilir.

8. İlk Ev Sahibi Olmak Otomatik Özel Kredi Sağlar mı?

İlk kez ev alıyor olmak her durumda otomatik düşük faizli veya yüksek oranlı kredi hakkı oluşturmaz. Bankalar ve kamu kurumları dönemsel kampanya uygulayabilir; ancak sosyal medya ilanları resmî başvuru koşulu gibi kabul edilmemelidir.

BDDK'nın 29 Ocak 2026 tarihli kararıyla konut kredilerindeki kredi değer oranı yapısı güncellenmiştir. Uygulanacak oran; konut değeri, enerji sınıfı, mevcut konut sahipliği ve işlemin niteliği gibi değişkenlere göre banka tarafından güncel mevzuat üzerinden hesaplanmalıdır.

9. Kredi Notunu ve Finansal Kayıtları Düzenleyin

• Kredi kartı ve kredi ödemelerini geciktirmeyin
• Kullanılmayan yüksek limitleri gözden geçirin
• Gelir belgelerini güncel hazırlayın
• Hesap hareketlerini açıklanabilir tutun
• Yeni ihtiyaç kredisi kullanımını dikkatle değerlendirin
• Kefillik ve ortak borçları bankaya doğru bildirin

10. Kredi İçin Gerekli Belgeleri Önceden Hazırlayın

Belgeler çalışma ve gelir türüne göre değişebilir. Genel olarak kimlik, gelir belgesi, iş veya şirket kayıtları, hesap hareketleri ve satın alınacak taşınmaza ilişkin tapu bilgileri istenir.

Serbest meslek ve şirket ortaklarında vergi beyannameleri, mali tablolar ve şirket belgeleri talep edilebilir.

11. Bölge Seçiminde Günlük Hayatı Test Edin

Bölgeyi yalnızca hafta sonu gündüz saatinde görmek yeterli değildir. Sabah ve akşam trafiği, toplu taşıma, park, gürültü, güvenlik ve çevredeki ticari kullanım farklı zamanlarda incelenmelidir.

• İşe gerçek ulaşım süresi
• Okul ve sağlık hizmetleri
• Market ve günlük ihtiyaçlar
• Gece gürültüsü ve güvenlik
• Otopark sorunu
• Sel, eğim ve altyapı koşulları
• Yakındaki planlanan projeler

12. İlan Fiyatını Piyasa Değeri Sanmayın

İlan fiyatı satıcının talebidir. Gerçek piyasa değeri; yakın tarihte satılmış benzer taşınmazlar, konum, alan, kat, cephe, bina durumu, tapu ve kira getirisi üzerinden analiz edilmelidir.

Değerleme yöntemleri için Gayrimenkul Değerleme Nasıl Yapılır? rehberinden yararlanabilirsiniz.

13. Aynı Bölgede En Az Üç Alternatif Karşılaştırın

14. Net Metrekareyi Doğrulayın

İlanlarda brüt, pazarlanabilir, ortak alan dahil veya farklı yöntemle hesaplanan metrekareler kullanılabilir. Tapu, onaylı mimari proje ve fiilî ölçüm karşılaştırılmalıdır.

Aynı brüt alana sahip iki konutun kullanılabilir net alanı farklı olabilir.

15. Tapu Kaydında İlk Kontroller

• Malik veya maliklerin kimliği
• Ana taşınmaz niteliği
• Blok, kat ve bağımsız bölüm numarası
• Konut, mesken, dükkân veya başka kullanım niteliği
• Kat irtifakı veya kat mülkiyeti
• Arsa payı
• İpotek, haciz, şerh ve beyanlar
• Eklentiler ve yönetim planı

16. Tapudaki Daire ile Gösterilen Daire Aynı mı?

Özellikle çok bloklu, kapı numarası değişmiş veya iki dairesi birleştirilmiş binalarda gösterilen bölüm ile tapudaki bağımsız bölüm farklı olabilir.

Blok, kat, numara, yön ve mimari proje eşleşmesi yapılmadan kapora verilmemelidir.

17. Kat İrtifakı mı Kat Mülkiyeti mi?

Kat mülkiyeti tamamlanmış yapının bağımsız bölümü üzerinde kurulur. Kat irtifakı ise yapılacak veya tamamlanmamış yapıdaki gelecekteki bağımsız bölüme bağlıdır.

Kat irtifaklı konut alınabilir; ancak iskan, yapı ruhsatı, proje ve kat mülkiyetine geçilememe nedeni araştırılmalıdır.

Ayrıntılı bilgi için Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar rehberini inceleyebilirsiniz.

18. İskan Belgesi Neden Önemlidir?

Yapı kullanma izin belgesi, yapının ruhsat ve eklerine uygun şekilde tamamlanarak kullanım aşamasına geçtiğini gösteren temel idari belgedir.

İskan bulunması sonradan yapılan bütün tadilatların projeye uygun olduğu anlamına gelmez. Fiilî kullanım yine mimari projeyle karşılaştırılmalıdır.

19. Belediyede Hangi Belgeler İncelenir?

• Yapı ruhsatı
• Onaylı mimari proje
• Tadilat projeleri
• Yapı kullanma izin belgesi
• Yapı tatil tutanakları
• Encümen kararları ve cezalar
• Numarataj ve adres kayıtları
• İmar planı ve yapılaşma koşulları

20. Projeye Aykırı Tadilatları Kontrol Edin

• Balkonun odaya katılması
• Ortak alanın daireye eklenmesi
• İki bağımsız bölümün birleştirilmesi
• Teras veya bahçenin özel alan gibi kullanılması
• Taşıyıcı sisteme müdahale
• Kaçak çatı veya bodrum bölümü
• Konutun izinsiz işyerine dönüştürülmesi

21. Arsa Payını Kontrol Edin

Arsa payı, bağımsız bölümün arsa üzerindeki ortak mülkiyet oranıdır. Özellikle kentsel dönüşüm ve yıkım sonrası süreçlerde önem kazanır.

Aynı binadaki benzer dairelerle olağan dışı fark varsa Arsa Payının Önemi rehberi üzerinden ayrıntılı inceleme yapılmalıdır.

22. İpotek, Haciz ve Şerhler

Tapuda ipotek bulunması satışa her zaman engel olmayabilir; ancak ipoteğin nasıl kaldırılacağı, satış bedelinin hangi kısmının bankaya ödeneceği ve terkin işlemi yazılı olarak planlanmalıdır.

Haciz, tedbir, aile konutu şerhi, intifa, kira şerhi ve diğer kayıtlar hukukçu tarafından değerlendirilmelidir.

23. Bina Teknik Kontrolü

Tapu ve iskan, binanın fiziksel olarak kusursuz veya deprem açısından güvenli olduğunu göstermez. Özellikle eski yapılarda bağımsız teknik inceleme yaptırılmalıdır.

• Taşıyıcı sistemde çatlak ve müdahale
• Rutubet ve su yalıtımı
• Çatı ve dış cephe
• Elektrik ve doğal gaz tesisatı
• Asansör ve ortak alan bakımı
• Yangın güvenliği
• Temel ve bodrum koşulları
• Ses ve ısı yalıtımı

24. Deprem Güvenliğini Bina Yaşına İndirmeyin

Yeni bina otomatik olarak güvenli, eski bina otomatik olarak güvensiz kabul edilemez. Proje, zemin, malzeme, uygulama, bakım ve sonradan yapılan müdahaleler birlikte değerlendirilmelidir.

Ciddi şüphede yetkili mühendislik incelemesi veya mevzuata uygun riskli yapı süreci değerlendirilmelidir.

25. Site ve Apartman Yönetimini Araştırın

• Aylık aidat ve geçmiş artışlar
• Ödenmemiş aidat borçları
• Planlanan çatı, cephe veya asansör giderleri
• Yönetim planı
• Devam eden dava ve icralar
• Otopark ve ortak alan kullanım düzeni
• Kısa süreli kiralama veya ticari kullanım kuralları

26. Komşularla Konuşun

Bina yönetimi ve birkaç komşuyla görüşmek; gürültü, su, ısınma, otopark, yapı kusurları ve yönetim sorunları hakkında ilandan öğrenilemeyecek bilgi sağlar.

27. Ekspertiz Raporu Neleri Gösterir?

Kredi ekspertizi taşınmazın tapu, proje, hukuki durum ve piyasa değerini banka açısından inceler. Alıcının bütün kişisel risklerini kapsayan hukuki veya teknik garanti değildir.

Raporun bir örneği istenmeli; değer, alan, proje aykırılığı ve teminat değerlendirmesi dikkatle okunmalıdır.

28. Ekspertiz Değeri Satış Fiyatından Düşük Çıkarsa

Banka kredi tutarını ekspertiz değeri üzerinden sınırlandırabilir. Satış fiyatıyla ekspertiz arasındaki farkın öz kaynakla karşılanması gerekebilir.

Bu nedenle kapora sözleşmesine ekspertiz veya kredi sonucu olumsuz olduğunda uygulanacak iade koşulları açıkça yazılmalıdır.

29. Kapora Vermeden Önce Kontrol Listesi

• Satıcının malik veya yetkili temsilci olduğunu doğrulayın
• Güncel tapu kaydını inceleyin
• Bağımsız bölümü projede eşleştirin
• Kredi ön değerlendirmesi alın
• İskan ve ruhsat durumunu sorun
• Toplam satın alma maliyetini hesaplayın
• Kapora iade koşullarını yazılı hale getirin
• Ödemeyi banka kanalıyla yapın

30. Kapora Sözleşmesinde Neler Yazılmalıdır?

31. Yüksek Kapora Vermeyin

Tapu, kredi ve ekspertiz kontrolleri tamamlanmadan yüksek tutarlı ödeme yapmak riski artırır. Kapora tutarı işlemin aşamasına ve güvence yapısına uygun olmalıdır.

Ödeme satıcı dışında bir kişi veya işletmeye yapılacaksa yetki ve sözleşme ilişkisi ayrıca doğrulanmalıdır.

32. Emlak Danışmanının Yetki Belgesini Kontrol Edin

Taşınmaz ticareti yapan işletmenin yetki belgesi, taşınmaza ilişkin yetkilendirme sözleşmesi ve hizmet bedeli koşulları incelenmelidir.

Hizmet bedeli ve KDV için fatura alınmalı, ödeme banka kanalıyla yapılmalıdır.

33. Satış Bedelini Gerçek Tutar Üzerinden Beyan Edin

TKGM'nin resmî satış açıklamasına göre tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 oranında hesaplanır.

Düşük beyan; eksik harç, ceza, gecikme faizi ve gerçek ödeme tutarının ispatında sorun yaratabilir.

34. Güvenli Ödeme Planı Kurun

Büyük tutarlı ödemenin banka kanalıyla, mümkünse tapu işlemiyle eş zamanlı ve açıklamalı biçimde yapılması gerekir.

• Kapora
• Kredi tutarı
• Peşinat bakiyesi
• İpotek kapama ödemesi
• Danışmanlık hizmet bedeli
• Tapu ve diğer masraflar

35. DASK ve Sigortalar

DASK'ın resmî açıklamasına göre konut kredileriyle bağlantılı olarak Zorunlu Deprem Sigortası yaptırılması gerekir ve tapu işlemlerinde poliçe kontrolü yapılır.

DASK ile konut sigortası aynı değildir. Konut sigortası; yangın, su, hırsızlık ve eşya gibi riskleri poliçe koşullarına göre kapsayabilir.

36. Tapu İşlem Gününde Kontrol Edilecekler

• Taşınmaz ve taraf bilgileri
• Satış bedeli
• Tapu harcı ve döner sermaye tahakkuku
• İpotek veya haciz kaldırma işlemi
• Vekâletname kapsamı
• Kredi ve banka ödeme koordinasyonu
• Bağımsız bölüm numarası
• İmza öncesi resmî senet içeriği

37. Anahtar Teslimi Tapu Devriyle Aynı Gün mü?

Tapu devri ve fiilî teslim aynı şey değildir. Satıcının taşınmazda yaşamaya devam edeceği, kiracının bulunduğu veya eşyanın daha sonra taşınacağı durumlarda teslim tarihi ve gecikme yaptırımı yazılmalıdır.

38. Kiracılı Ev Alırken Dikkat

Mevcut kira sözleşmesi, kira bedeli, depozito, ödeme kayıtları, tahliye taahhüdü ve kiracının kullanım durumu incelenmelidir.

Satın alma, kiracıyı otomatik olarak hemen çıkarma hakkı vermez. Kişiye özel hukuki değerlendirme alınmalıdır.

39. Sıfır Konutta Teslim Kontrolü

• Satış vaadi veya satış sözleşmesi
• Bağımsız bölümün proje üzerindeki yeri
• Net ve brüt alan
• Teknik şartname
• Teslim tarihi ve gecikme hükmü
• İskan ve kat mülkiyeti sorumluluğu
• Ortak alanların tamamlanması
• Eksik ve ayıplı iş tutanağı

40. İkinci El Konutta Teslim Kontrolü

• Anahtar ve kumandalar
• Elektrik, su ve doğal gaz sayaçları
• Demirbaş listesi
• Hasar ve eksiklerin fotoğraflanması
• Aidat ve abonelik borçları
• DASK ve sigorta belgeleri
• Taşınmazın boş ve kullanılabilir teslimi

41. Abonelik ve Taşınma Bütçesi

Elektrik, su, doğal gaz, internet, güvence bedelleri, nakliye, boya, temizlik, mobilya ve site taşınma giderleri ayrı bütçelenmelidir.

42. İlk Yıl İçin Bakım ve Onarım Payı

Yeni alınan evde beklenmeyen kombi, tesisat, beyaz eşya, çatı, cephe, asansör veya ortak alan giderleri çıkabilir. Satın alma sonrası bütün nakdin tüketilmemesi bu nedenle önemlidir.

43. Kira mı Satın Alma mı?

Satın alma yalnızca “kira boşa gidiyor” düşüncesiyle yapılmamalıdır. Peşinatın alternatif getirisi, kredi maliyeti, bakım gideri, taşınma esnekliği ve konutta kalma süresi birlikte değerlendirilmelidir.

Kısa sürede taşınma ihtimali bulunan kişinin yüksek işlem maliyeti nedeniyle satın alma kararı beklenen avantajı sağlamayabilir.

44. İlk Evde Yatırım Değeri de Önemli mi?

Ev öncelikle yaşam ihtiyacını karşılamalıdır; ancak satılabilirlik, kiralanabilirlik, ulaşım, bina kalitesi ve bölgesel gelişim de değerlendirilmelidir.

Çok kişisel ve piyasası dar özelliklere sahip taşınmazlar ileride satışta zaman kaybettirebilir.

45. Pazarlık Yaparken Toplam Masrafı Kullanın

Tadilat, aidat, tapu, kredi ve proje eksikleri pazarlıkta ayrı ayrı hesaplanmalıdır. “Bir miktar masrafı var” yerine yazılı teklif ve gerçek maliyet tablosu hazırlanmalıdır.

46. Alıcı Karar Puanlama Tablosu

47. İlk Ev Alımında Sık Yapılan Hatalar

• Bütün birikimi peşinata vermek
• Aylık takside bakıp toplam geri ödemeyi görmezden gelmek
• Kredi ön değerlendirmesi olmadan yüksek kapora vermek
• İlan fiyatını piyasa değeri sanmak
• Tapudaki bağımsız bölümü projeyle eşleştirmemek
• Kat irtifakı ve iskan durumunu araştırmamak
• Teknik inceleme yaptırmamak
• Projeye aykırı tadilatları önemsememek
• Gerçek satış bedelini düşük beyan etmek
• Masraf paylaşımını yazılı hale getirmemek
• Aidat ve geçmiş borçları kontrol etmemek
• Duyuma dayalı kredi kampanyasına güvenmek

48. Sonuç: İlk Ev Kararı Planla Güvenli Hale Gelir

İlk ev satın almak yalnızca doğru daireyi bulmak değildir. Bütçe, kredi, tapu, proje, teknik yapı, sözleşme, ödeme ve teslim süreçleri aynı planın parçalarıdır.

Her önemli aşamada belge isteyin, sözlü vaatleri yazılı hale getirin, bağımsız uzman görüşü alın ve satın alma sonrasında da nakit rezerv bırakın.

Fon Gayrimenkul Akademi

Konut, arsa, tarla, ticari gayrimenkul ve kentsel dönüşüm alanlarında anlaşılır rehberler ve bölgesel piyasa analizleri.

Akademi Hakkında İletişime Geç