Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar

Ev satın alırken tapuda “kat irtifakı” veya “kat mülkiyeti” yazması, taşınmazın hukuki ve teknik durumu hakkında önemli bilgi verir. Bununla birlikte tapu türü, binanın güvenliği veya projeye tam uygunluğu konusunda tek başına kesin sonuç oluşturmaz.

1. Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, henüz yapılmamış veya yapımı tamamlanmamış bir yapıda gelecekte oluşacak bağımsız bölümler için arsa üzerinde kurulan ve arsa payına bağlı özel bir irtifak hakkıdır.

Tapuda bağımsız bölüm numarası, katı, niteliği ve arsa payı gösterilebilir; ancak yapı henüz tamamlanmamış veya kat mülkiyeti şartları oluşmamış olabilir.

2. Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kurulan özel mülkiyet hakkıdır.

Kat mülkiyeti kurulabilmesi için yapının tamamlanmış olması, gerekli cins değişikliği işlemlerinin yürütülmesi ve yapı kullanma izin belgesi koşullarının sağlanması gerekir.

3. Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Temel Fark

4. Bağımsız Bölüm Nedir?

Bağımsız bölüm; ana taşınmazın ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli, tapu sicilinde ayrı taşınmaz olarak kaydedilebilen daire, dükkân, ofis, mağaza, depo veya benzeri bölümüdür.

Tapudaki bağımsız bölüm numarası ile bina kapısındaki daire numarası aynı olmayabilir. Onaylı mimari projedeki konum mutlaka kontrol edilmelidir.

5. Ana Taşınmazın Niteliği Ne Anlama Gelir?

Ana taşınmaz, bağımsız bölümlerin bulunduğu parsel ve yapı bütünüdür. Kat irtifakı aşamasında tapuda ana taşınmazın niteliği arsa olarak görülebilir.

Kat mülkiyetinde cins değişikliği yapılarak yapının niteliği tapu kaydına yansıtılır.

6. Arsa Payı Her İki Tapu Türünde de Var mı?

Evet. Kat irtifakı ve kat mülkiyetinde bağımsız bölüme bağlı arsa payı bulunur. Arsa payı bağımsız bölümden ayrı devredilemez.

Ayrıntılı bilgi için Arsa Payının Önemi Nedir? rehberini inceleyebilirsiniz.

7. İskan Nedir?

Günlük dilde iskan olarak anılan yapı kullanma izin belgesi, yapının ruhsat ve eklerine uygun biçimde tamamlanarak kullanılabilir hale geldiğine ilişkin yetkili idare belgesidir.

Belgenin bulunması, bağımsız bölümde sonradan yapılan bütün tadilatların otomatik olarak projeye uygun olduğu anlamına gelmez.

8. Kat Mülkiyeti ile İskan Aynı Şey midir?

Hayır. İskan, yapıya ilişkin idari kullanım belgesidir. Kat mülkiyeti ise tapu sicilinde bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet düzenidir.

İki süreç birbiriyle bağlantılıdır; ancak aynı belge veya işlem değildir.

9. Kat İrtifaklı Binanın İskanı Olabilir mi?

Yapı tamamlanmış ve iskan alınmış olmasına rağmen tapuda kat mülkiyetine dönüşüm henüz tamamlanmamış olabilir. Bu nedenle yalnızca tapuda kat irtifakı yazmasından iskan bulunmadığı sonucu çıkarılamaz.

İskan belgesi belediye veya ruhsat vermeye yetkili idare kayıtlarından doğrulanmalıdır.

10. Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Yapılır?

Üzerinde kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda, maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine kat mülkiyetine geçiş süreci yürütülebilir.

11. Kat Mülkiyetine Resen Geçiş Ne Demektir?

Yetkili idare ve kadastro birimleri tarafından gerekli bildirimlerin elektronik ortamda yapılması üzerine bazı işlemler maliklerden ayrıca belge istenmeden tapu idaresince yürütülebilir.

TKGM açıklamasında, gerekli cins değişikliği yapılmış kat irtifaklı taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesinde başka belge aranmadan resen tescil yapılabildiği belirtilmektedir.

12. Kat Mülkiyetine Geçiş İçin Hangi Belgeler Önemlidir?

• Onaylı mimari proje
• Yapı kullanma izin belgesi
• Yapı aplikasyon projesi ve teknik bildirimler
• Yönetim planı
• Bağımsız bölüm ve arsa payı listesi
• Cins değişikliği için gereken teknik belgeler
• İşlemin niteliğine göre elektronik yapı modeli

13. Üç Boyutlu Sayısal Yapı Modeli Nedir?

TKGM uygulamalarında kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi sırasında, onaylı mimari projeye dayanan üç boyutlu sayısal yapı modeli ve yapı aplikasyon verileri elektronik sistemlerle ilişkilendirilmektedir.

Amaç, bağımsız bölüm, yapı geometrisi ve adres bilgilerinin tapu, kadastro ve mekânsal sistemler arasında daha sağlıklı eşleşmesini sağlamaktır.

14. 2026 Genelge Güncellemesi Neyi Gösteriyor?

TKGM, Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti konulu 2021/4 sayılı Genelgenin güncel değişiklik metnini 2 Temmuz 2026 tarihinde yayımlamıştır.

Bu nedenle kat irtifakı veya kat mülkiyeti işlemlerinde eski internet açıklamalarına değil, işlem tarihindeki güncel genelgeye bakılmalıdır.

15. Kat İrtifaklı Ev Alınır mı?

Kat irtifaklı bir bağımsız bölüm hukuken satın alınabilir. Ancak binanın neden kat mülkiyetine geçmediği araştırılmadan işlem yapılmamalıdır.

• İnşaat devam ediyor olabilir
• Yapı yeni tamamlanmış olabilir
• İskan süreci henüz bitmemiş olabilir
• İskan alınmış fakat tapu dönüşümü yapılmamış olabilir
• Projeye aykırılık veya eksik işlem bulunabilir

16. Kat İrtifaklı Evde Yapı Ruhsatı Kontrolü

Yapı ruhsatının tarih, yapı sınıfı, kat sayısı, bağımsız bölüm adedi ve kullanım niteliği incelenmelidir.

Ruhsat ile mevcut bina arasında fark bulunuyorsa tadilat ruhsatı, proje değişikliği ve idari işlem kayıtları araştırılmalıdır.

17. Onaylı Mimari Proje Nasıl Kontrol Edilir?

Satın alınacak bağımsız bölüm projede tek tek bulunmalıdır. Kat, bağımsız bölüm numarası, cephe, giriş, alan, balkon, eklenti ve ortak alan sınırları fiilî durumla karşılaştırılmalıdır.

Tapu müdürlüğü projeyi yetkili idarenin onayladığı biçimde sicile yansıtır; fiilî kullanımın projeye uygunluğu ayrıca incelenmelidir.

18. Tapudaki Daire ile Gösterilen Daire Aynı mı?

Özellikle çok bloklu veya numaraları sonradan değiştirilmiş yapılarda, alıcıya gösterilen daire ile tapudaki bağımsız bölümün aynı olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Blok, kat, bağımsız bölüm numarası, yön ve mimari proje eşleşmesi yapılmadan ödeme ve tapu devri gerçekleştirilmemelidir.

19. Net ve Brüt Alan Bilgileri

TKGM uygulamasında 1 Ocak 2019 tarihinden itibaren kat irtifakı veya kat mülkiyeti işlemlerine esas mimari projelerin bağımsız bölüm listesinde brüt ve net yüzölçümü bilgilerinin yer alması aranmıştır.

Daha eski yapılarda tapu ve proje belgelerinde alan gösterimi farklı olabilir. İlan alanı yerine proje ve fiilî ölçüm karşılaştırılmalıdır.

20. Projeye Aykırı Tadilatlar Neden Önemlidir?

• Balkonun kapatılması
• Ortak alanın bağımsız bölüme katılması
• İki dairenin birleştirilmesi
• Taşıyıcı elemana müdahale edilmesi
• Dükkân veya konut kullanımının değiştirilmesi
• Teras veya bahçenin özel kullanım alanına dönüştürülmesi
• Kaçak kat veya çatı bölümü oluşturulması

Kat mülkiyetli tapu bulunması, sonradan yapılan bu tür aykırılıkların bulunmadığını garanti etmez.

21. Kat Mülkiyetli Tapu Her Zaman Risksiz midir?

Hayır. Kat mülkiyeti önemli bir hukuki gösterge olmakla birlikte taşınmazın deprem güvenliğini, güncel projeye uygunluğunu, borçsuz olduğunu veya fiziksel kusur taşımadığını kanıtlamaz.

22. Kat İrtifaklı Tapu Her Zaman Sorunlu mudur?

Hayır. Yeni projelerde inşaat devam ederken kat irtifakı normal bir aşamadır. Yapı tamamlandıktan ve iskan alındıktan sonra tapu dönüşümü henüz tamamlanmamış olabilir.

Risk, kat irtifakının kendisinden çok yapının tamamlanma, iskan ve proje uygunluğu durumunun belirsiz olmasından kaynaklanır.

23. Konut Kredisi Açısından Fark Nedir?

Bankalar kat irtifaklı ve kat mülkiyetli taşınmazlar için kendi kredi politikaları, ekspertiz raporu ve hukuki kontrolleri çerçevesinde karar verir.

Kat irtifaklı taşınmazda inşaat seviyesi, ruhsat, iskan durumu, proje uygunluğu, bağımsız bölüm eşleşmesi ve tapu kayıtları kredi kararını etkileyebilir.

24. Ekspertiz Raporunda Neler İncelenir?

• Tapu ve bağımsız bölüm bilgileri
• Kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumu
• Yapı ruhsatı ve iskan
• Onaylı mimari proje
• Fiilî kullanım ve proje farkları
• İnşaat seviyesi ve yapı durumu
• Emsal satışlar ve piyasa değeri
• Satılabilirlik ve teminat niteliği

25. Satış, İpotek ve Sigorta İşlemleri

Kat irtifaklı bağımsız bölüm tapuda satışa, ipoteğe ve diğer ayni hak işlemlerine konu olabilir. Bankanın taşınmazı teminat kabul edip etmeyeceği kendi hukuki ve değerleme incelemesine bağlıdır.

Sigorta işlemlerinde tapu kaydı, adres, bağımsız bölüm, kullanım ve alan bilgilerinin poliçeyle uyumlu olması gerekir.

26. DASK ile Kat Mülkiyetine Geçiş İlişkisi

TKGM'nin resen geçiş açıklamasında, gerekli idari ve kadastro bildirimi üzerine yürütülen kat mülkiyetine dönüşüm işleminde zorunlu deprem sigortası poliçesi dahil başka belge aranmadığı belirtilmektedir.

Satış, ipotek ve diğer tapu işlemlerindeki poliçe gereklilikleri ise işlem türüne göre ayrıca kontrol edilmelidir.

27. Kat Mülkiyetine Geçilememe Nedenleri

• Yapının tamamlanmamış olması
• Yapı kullanma izin belgesinin alınmamış olması
• Ruhsat veya proje aykırılıkları
• Cins değişikliği işleminin tamamlanmaması
• Teknik belge veya elektronik bildirim eksikliği
• Bağımsız bölüm veya arsa payı değişikliği
• Yetkili kurum kayıtlarının tamamlanmaması

28. İskan Alınmamasının Sonuçları

İskan bulunmaması; kat mülkiyetine geçiş, abonelik, kredi, satış değeri ve idari işlem yönünden sorun yaratabilir.

Sonuçlar yapının ruhsat tarihine, belediye kayıtlarına, kullanım durumuna ve somut aykırılığa göre değişir.

29. Kat Mülkiyetine Geçiş Masrafı

Resen kat mülkiyetine geçişte TKGM açıklamasına göre belirli işlemler için döner sermaye hizmet bedeli tahsil edilmez.

Proje düzeltmesi, cins değişikliği, teknik hizmet veya başka işlemler nedeniyle ek maliyet oluşabilir. Kesin tutar ilgili kurumlardan öğrenilmelidir.

30. Yönetim Planı Neden Önemlidir?

Yönetim planı, bağımsız bölümlerin kullanım biçimi, ortak alanlar, yönetim düzeni ve ana taşınmazın işletilmesine ilişkin temel kuralları içerir.

Satın alma öncesinde özellikle site, otopark, ticari kullanım, kısa süreli kiralama ve ortak gider hükümleri incelenmelidir.

31. Eklenti, Otopark, Teras ve Bahçe Hakları

Eklenti, bağımsız bölüm dışında bulunup doğrudan o bölüme tahsis edilen depo, kömürlük, garaj veya benzeri alandır.

Otopark, teras ve bahçe; ortak yer, eklenti veya kullanım düzenine bağlı alan olabilir. Satıcının fiilî kullanımı tek başına tapusal hak oluşturmaz.

32. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Kontrol Tablosu

33. Kat İrtifaklı Ev Alıcı Kontrol Listesi

• Güncel tapu kaydını alın
• Bağımsız bölüm ve blok numarasını projede bulun
• Yapı ruhsatını ve geçerlilik sürecini inceleyin
• İnşaat seviyesini bağımsız teknik uzmanla kontrol edin
• İskan başvurusunun durumunu yazılı öğrenin
• Projeye aykırı imalatları tespit edin
• Arsa payını ve eklentileri kontrol edin
• Kapora öncesinde kredi ön onayı alın
• Kat mülkiyetine geçiş sorumluluğunu sözleşmeye yazın

34. Kat Mülkiyetli Ev Alıcı Kontrol Listesi

• Tapu kaydındaki bağımsız bölümü projeyle eşleştirin
• İskan belgesinin yapının tamamını kapsadığını kontrol edin
• Sonradan yapılan tadilatları inceleyin
• Ortak alan ve eklenti kullanımını doğrulayın
• Arsa payını benzer bölümlerle karşılaştırın
• Yönetim planını ve aidat borçlarını inceleyin
• İpotek, haciz, şerh ve beyanları kontrol edin
• Teknik yapı ve deprem riskini ayrıca değerlendirin

35. Belediye ve Tapu Kontrolleri

Ayrıntılı inceleme için Tapu ve İmar Kontrolü rehberini inceleyebilirsiniz.

36. Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyetinde Değer Farkı

Aynı özellikte iki taşınmaz arasında kat mülkiyetli olanın hukuki belirsizliği daha düşük olabilir. Bununla birlikte piyasa değeri; konum, bina, alan, kullanım, kira getirisi ve talebe göre oluşur.

Kat irtifakının neden devam ettiği açıklanabiliyor ve iskan mevcutsa değer farkı sınırlı olabilir. İskan veya proje sorunu varsa değer ve satılabilirlik olumsuz etkilenebilir.

37. Kentsel Dönüşümde Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti

Riskli yapı yıkıldığında kat irtifakı veya kat mülkiyeti kayıtlarının terkini ve hakların arsa payları üzerinde devamı gündeme gelebilir.

Dönüşüm sözleşmesi imzalanmadan önce bağımsız bölüm, arsa payı, ipotek, şerh ve diğer haklar bütün maliklerde ayrı ayrı incelenmelidir.

38. Sık Yapılan Hatalar

• Kat mülkiyetli tapuyu teknik güvenlik belgesi sanmak
• Kat irtifaklı tapuyu otomatik olarak kaçak yapı kabul etmek
• İskan ile kat mülkiyetini aynı belge sanmak
• Tapudaki bağımsız bölüm ile gösterilen daireyi eşleştirmemek
• Onaylı mimari projeyi incelememek
• Net ve brüt alanı ilan üzerinden kabul etmek
• Otopark, depo ve bahçe kullanımını tapusal hak sanmak
• Kat mülkiyetine geçilememe nedenini araştırmamak
• Krediye uygunluk beyanına banka onayı gibi güvenmek
• Projeye aykırı tadilatları göz ardı etmek

39. Sonuç: Tapu Türü Başlangıç Bilgisidir, Sonuç Değildir

Kat irtifakı yapım veya tamamlanma sürecindeki bağımsız bölüme bağlı hakkı, kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapının bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkını ifade eder.

Kat mülkiyeti güçlü bir hukuki gösterge olsa da yapının güncel proje ve teknik durumunun ayrıca incelenmesi gerekir. Kat irtifaklı bir taşınmaz da belgeleri tam, iskanı alınmış ve dönüşümü bekleyen sağlıklı bir yapı olabilir.

Fon Gayrimenkul Akademi

Konut, arsa, tarla, ticari gayrimenkul ve kentsel dönüşüm alanlarında anlaşılır rehberler ve bölgesel piyasa analizleri.

Akademi Hakkında İletişime Geç