Kentsel dönüşüm projelerinde en büyük risklerden biri, sözleşmenin yalnızca “kaç daire verileceği” üzerinden değerlendirilmesidir. Oysa uygulamada uyuşmazlıklar; dairelerin konumu, net alanı, malzeme kalitesi, inşaatın finansmanı, arsa payı devri, teslim gecikmesi, kira ödemeleri ve iskan alınmaması gibi çok farklı başlıklarda ortaya çıkabilir.
Sağlıklı bir sözleşme, yalnızca tarafların iyi niyetine değil; ölçülebilir teslim koşullarına, aşamalı güvence yapısına ve açık yaptırımlara dayanmalıdır.
1. Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Nedir?
Kentsel dönüşüm sözleşmesi, maliklerin mevcut taşınmazının yıkılarak yeniden yapılması sürecinde yükleniciyle kurduğu hukuki ve ekonomik ilişkinin temel belgesidir. Uygulamada bu ilişki çoğu zaman arsa payı karşılığı inşaat, kat karşılığı inşaat veya gelir paylaşımı benzeri modellerle kurulabilir.
Sözleşmenin adı tek başına yeterli değildir. Tarafların gerçekte ne devrettiği, yüklenicinin ne inşa edeceği ve hangi aşamada hangi hakkın doğacağı açıkça belirlenmelidir.
2. Sözleşmenin Tarafları Eksiksiz Tanımlanmalıdır
Bütün maliklerin kimlik ve iletişim bilgileri, arsa payları ve temsil durumları doğru yazılmalıdır. Vekâletle işlem yapılacaksa vekâletnamenin kapsamı ve geçerliliği ayrıca kontrol edilmelidir.
Yüklenicinin ticaret unvanı, vergi numarası, adresi, temsilcileri, ticaret sicili bilgileri ve imza yetkileri doğrulanmalıdır. Bir proje şirketi kurulmuşsa ana şirket veya ortakların sorumluluğu ayrıca değerlendirilmelidir.
3. Taşınmazın Tapu ve Hukuki Durumu Sözleşmeye Yazılmalıdır
Ada, parsel, yüzölçümü, mevcut bağımsız bölümler ve arsa payları sözleşmede açıkça gösterilmelidir. İpotek, haciz, intifa, aile konutu, tedbir ve benzeri kayıtların proje üzerindeki etkisi araştırılmalıdır.
Tapu ve proje kontrolü için Tapu ve İmar Kontrolü rehberinden yararlanabilirsiniz.
4. Mevcut Haklar ile Yeni Proje Birbirinden Ayrılmalıdır
Maliklerin mevcut tapu ve kullanım hakları ile yeni projede elde edeceği haklar ayrı ayrı gösterilmelidir. “Mevcut dairenin yerine yeni daire” gibi genel ifadeler yeterli değildir.
Yeni bağımsız bölümün blok, kat, cephe, yön, numara, brüt ve net alan, balkon, depo, otopark ve arsa payı bilgileri proje ekiyle birlikte belirlenmelidir.
5. Bağımsız Bölüm Paylaşımı Nasıl Yazılmalıdır?
| Belirlenecek özellik | Sözleşmede bulunması gereken açıklama |
|---|---|
| Blok ve kat | Bağımsız bölümün hangi blok ve katta olduğu |
| Bağımsız bölüm | Proje numarası veya yoruma ihtiyaç bırakmayan tanım |
| Cephe ve yön | Ön, arka, cadde, bahçe ve yön bilgileri |
| Alan | Net, brüt ve satışa esas alanın tanımı |
| Eklentiler | Depo, otopark, teras ve bahçe kullanım hakkı |
| Arsa payı | Yeni bağımsız bölüme bağlanacak pay |
| Teslim niteliği | Anahtar teslim, iskanlı ve kullanılabilir durum |
6. Arsa Payları ve Değer Farkları Nasıl Değerlendirilir?
Mevcut bağımsız bölümlerin aynı büyüklükte veya aynı piyasa değerinde olmadığı durumlarda yalnızca arsa payı oranına bakmak adaletsizlik yaratabilir. Kat, cephe, kullanım alanı, dükkân niteliği ve mevcut kullanım avantajları birlikte değerlendirilmelidir.
Gerekli görülürse bağımsız değerleme yapılarak paylaşım modeli oluşturulmalıdır. Değer farkı ödemeleri varsa tutar, tarih ve ödeme yöntemi sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
7. Teknik Şartname Sözleşmenin Ayrılmaz Eki Olmalıdır
“Birinci sınıf malzeme” veya “lüks yapı” ifadeleri ölçülebilir değildir. Marka, model, sınıf, kalınlık, kapasite ve performans kriterleri teknik şartnamede açıkça yazılmalıdır.
- Taşıyıcı sistem ve beton sınıfı
- Duvar, çatı, cephe ve yalıtım sistemi
- Pencere, cam ve doğrama özellikleri
- Elektrik ve mekanik tesisat
- Isıtma, soğutma ve havalandırma
- Asansör sayısı ve kapasitesi
- Yangın güvenliği ve acil durum sistemleri
- Mutfak, banyo ve zemin kaplamaları
- Ortak alan, peyzaj ve otopark düzeni
- Enerji performansı ve ses yalıtımı
8. Proje Değişikliği Yetkisi Sınırlandırılmalıdır
Yükleniciye sınırsız proje değişikliği yetkisi verilmemelidir. Zorunlu idari değişikliklerle ticari amaçlı değişiklikler birbirinden ayrılmalıdır.
Maliklere düşen bağımsız bölümlerin alanını, katını, cephesini, eklentilerini veya değerini etkileyen değişikliklerin nasıl onaylanacağı sözleşmede düzenlenmelidir.
9. Ruhsat Süresi ve İnşaat Başlangıcı Ayrı Yazılmalıdır
Sözleşmede yalnızca toplam teslim süresi bulunması yeterli değildir. Yıkım, proje onayı, ruhsat başvurusu, ruhsat alınması ve fiili inşaat başlangıcı için ayrı süreler belirlenmelidir.
10. Teslim Tarihi Takvim Günüyle Belirlenmelidir
“Ruhsattan sonra makul sürede” veya “inşaat tamamlanınca” gibi ifadeler uyuşmazlık yaratır. Teslim süresi ay veya gün olarak belirlenmeli; süre uzatımına yol açabilecek durumlar sınırlı ve açık olmalıdır.
Teslimin yalnızca anahtar verilmesi mi, yoksa iskan alınmış, aboneliklere uygun ve ortak alanları tamamlanmış biçimde mi yapılacağı tanımlanmalıdır.
11. Gecikme Cezası ve Kira Ödemesi Birbirinden Ayrılmalıdır
Gecikme halinde ödenecek kira bedeli ile cezai şart aynı hukuki işlevi taşımayabilir. Sözleşmede her iki yükümlülük ayrı başlıklarla düzenlenmelidir.
Kira ödemesinin başlangıç tarihi, aylık tutarı, artış yöntemi, ödeme günü, ödeme hesabı ve gecikme halinde uygulanacak sonuçlar açıkça yazılmalıdır.
12. Taşınma ve Tahliye Giderleri Düzenlenmelidir
Mevcut yapının tahliye tarihi, anahtar teslimi, aboneliklerin kapatılması, taşınma gideri ve ortak alanların boşaltılması gibi işlemler planlanmalıdır.
Kamu tarafından sağlanabilecek desteklerle yüklenicinin sözleşmesel ödemeleri birbirine karıştırılmamalıdır. Bir desteğin alınamaması, yüklenicinin açıkça üstlendiği borcu otomatik olarak ortadan kaldırmamalıdır.
13. Müteahhidin Mali ve Teknik Yeterliliği Araştırılmalıdır
Şirketin daha önce tamamladığı projeler, devam eden iş yükü, mali tabloları, vergi ve SGK durumu, yetki belgeleri, icra ve dava geçmişi incelenmelidir.
Müteahhit seçimi hakkında ayrıntılı kontrol için daha sonra hazırlanacak Müteahhit Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli? rehberiyle bu sayfa birlikte kullanılmalıdır.
14. Teminat Mekanizması Nasıl Kurulmalıdır?
Teminat yalnızca varlığıyla değil; tutarı, geçerlilik süresi, yenilenmesi ve paraya çevrilme şartlarıyla anlam kazanır.
- Banka teminat mektubu
- Taşınmaz ipoteği
- Şirket veya ortak kefaleti
- Hakedişe bağlı arsa payı devri
- Belirli varlıklar üzerinde güvence
- Yapım tamamlama veya performans teminatı
15. Arsa Payı Devri Hakedişe Bağlanmalıdır
Yükleniciye arsa paylarının başlangıçta topluca ve koşulsuz devredilmesi maliklerin riskini artırabilir. Devir takvimi, bağımsız teknik kontrol veya hakediş aşamalarına bağlanmalıdır.
| Örnek aşama | Kontrol edilecek iş | Devirden önce aranacak belge |
|---|---|---|
| Ruhsat | Onaylı proje ve yapı ruhsatı | Resmî ruhsat ve proje kontrolü |
| Temel | Temel ve zemin işleri | Teknik ilerleme raporu |
| Kaba yapı | Taşıyıcı sistemin tamamlanması | Yapı denetim ve teknik rapor |
| İnce işler | Cephe, tesisat ve iç imalatlar | Hakediş ve şartname uygunluk raporu |
| Teslim | İskan ve kullanılabilirlik | Teslim tutanağı ve eksik iş listesi |
Bu tablo yalnızca yöntem örneğidir. Gerçek devir planı, projenin finansmanı ve tapu yapısı dikkate alınarak hukukçu ve teknik uzmanlar tarafından hazırlanmalıdır.
16. Finansman Kaynağı ve Satış Yetkisi Açık Olmalıdır
Yüklenicinin projeyi öz kaynakla mı, krediyle mi veya ön satışlarla mı finanse edeceği araştırılmalıdır. Yükleniciye kalacak bağımsız bölümlerin ne zaman ve hangi koşullarla satılabileceği düzenlenmelidir.
Maliklere düşen bağımsız bölümler üzerinde ipotek, satış veya başka tasarruf yapılmasını mümkün kılan geniş yetkilerden kaçınılmalıdır.
17. Vekâletname Sınırsız Olmamalıdır
Proje işlemleri için verilecek vekâletname; gerekli işlem, süre ve taşınmazla sınırlandırılmalıdır. Satış, ipotek, kredi, temlik, sulh, feragat ve üçüncü kişilere yetki devri gibi kapsamlı yetkiler ayrıca değerlendirilmelidir.
Vekâletnamenin sözleşmeyle uyumlu olması ve sözleşmede bulunmayan tasarruf imkânları oluşturmaması gerekir.
18. Yapı Denetimi Malik Denetiminin Yerine Geçmez
Resmî yapı denetimi bulunması, maliklerin teknik şartname ve hakediş kontrolü yaptırmasına engel değildir. Malikler adına bağımsız mimar veya mühendis görevlendirilmesi değerlendirilebilir.
Kontrol uzmanının şantiyeye erişimi, belge inceleme hakkı, raporlama aralığı ve uygunsuzluk halinde izlenecek yöntem sözleşmede yer almalıdır.
19. Malzeme Değişikliği Nasıl Yapılmalıdır?
Belirlenen ürünün piyasadan kalkması veya tedarik edilememesi halinde eşdeğer ürünün nasıl seçileceği yazılmalıdır. “Muadili” ifadesi; kalite, performans, garanti ve fiyat seviyesiyle tanımlanmalıdır.
Daha düşük kaliteye geçişin malik onayına bağlı olması ve değişikliğin yazılı kayıt altına alınması gerekir.
20. İskan ve Kat Mülkiyeti Sorumluluğu Belirlenmelidir
Yapı kullanma izin belgesinin alınması, kat irtifakı veya kat mülkiyeti işlemleri, bağımsız bölüm tapuları ve ortak alanların tamamlanması için sorumluluk ve süreler açıkça yazılmalıdır.
İskan alınmadan yapılan fiili teslimin nihai teslim sayılıp sayılmayacağı belirtilmelidir.
21. Eksik ve Ayıplı İşler İçin Teslim Prosedürü Kurulmalıdır
Teslim öncesinde bağımsız bölüm ve ortak alanların teknik kontrolü yapılmalı; eksik ve ayıplı işler tutanakla belirlenmelidir.
Eksiklerin giderilme süresi, teminat kesintisi, anahtar teslimi ve kabul işlemleri açık biçimde düzenlenmelidir.
22. Garanti, Bakım ve Ortak Alan Belgeleri Teslim Edilmelidir
Asansör, kazan, pompa, jeneratör, yangın sistemi ve diğer teknik ekipmanların garanti belgeleri, bakım sözleşmeleri ve kullanım talimatları yönetime teslim edilmelidir.
Proje, ruhsat, iskan, tesisat şemaları ve yapı denetim belgelerinin dijital ve fiziki kopyalarının kimde saklanacağı belirlenmelidir.
23. Mücbir Sebep Maddesi Sınırsız Yazılmamalıdır
Her ekonomik değişiklik veya maliyet artışı mücbir sebep sayılmamalıdır. Mücbir sebep halleri, bildirim süresi, belge zorunluluğu ve süreye etkisi açıkça tanımlanmalıdır.
Yüklenicinin kendi finansman yetersizliği, organizasyon hatası veya olağan piyasa dalgalanmasının otomatik süre uzatımı yaratmaması gerekir.
24. Fesih ve Yüklenici Değişikliği Düzenlenmelidir
Ruhsatın alınmaması, inşaatın durması, teminatın yenilenmemesi, teknik şartnameye aykırılık veya ödeme ihlali halinde uygulanacak ihtar ve fesih süreci açıkça yazılmalıdır.
Fesih halinde şantiyenin, projelerin, ruhsatın, malzemelerin, üçüncü kişi sözleşmelerinin ve tapu kayıtlarının nasıl tasfiye edileceği düzenlenmelidir.
25. Sözleşmenin Devri ve Alt Yükleniciler Kontrol Edilmelidir
Yüklenicinin sözleşmeyi başka bir şirkete devredip devredemeyeceği, ortaklık yapısındaki değişikliklerin etkisi ve alt yüklenici kullanımı sınırlandırılmalıdır.
Alt yüklenici kullanılması, ana yüklenicinin sorumluluğunu ortadan kaldırmamalıdır.
26. Vergi, Harç ve Masrafların Dağılımı Yazılmalıdır
Noter, tapu, ruhsat, proje, yıkım, yapı denetim, abonelik, iskan ve diğer masrafların hangi tarafa ait olduğu açıkça belirlenmelidir.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki muafiyet ve desteklerin koşulları işlem ve tarihe göre değişebileceğinden, sözleşme yalnızca muafiyet varsayımı üzerine kurulamaz.
27. Malikler Arasındaki Yönetim ve Temsil Sistemi Kurulmalıdır
Malikler adına yükleniciyle iletişim kuracak temsil kurulu varsa yetkileri, raporlama sorumluluğu ve karar sınırları yazılmalıdır. Temsil kurulu, maliklerin temel mülkiyet haklarını değiştirecek sınırsız yetkiye sahip olmamalıdır.
Toplantı tutanakları, teklifler, teknik raporlar ve ödeme belgeleri bütün maliklerin erişimine açık tutulmalıdır.
28. Karar Yeter Sayısı Güncel Mevzuattan Kontrol Edilmelidir
6306 sayılı Kanun kapsamındaki karar, bildirim, satış ve uygulama süreçleri zaman içinde değişebilmektedir. Eski internet yazılarındaki oran ve süreler doğrudan kullanılmamalıdır.
Binanın riskli yapı, riskli alan veya başka bir dönüşüm modeli içinde bulunmasına göre uygulanacak yöntem farklılaşabilir. İmza ve karar sürecinde güncel Kanun, Uygulama Yönetmeliği ve resmî bildirimler üzerinden uzman görüşü alınmalıdır.
29. Tapuya Şerh ve Tescil Seçenekleri İncelenmelidir
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların tapu sicilindeki durumu, sözleşmenin niteliği ve kurulacak güvenceye göre değerlendirilmelidir.
Şerh, ipotek, kat irtifakı ve arsa payı devri işlemleri birbirinin yerine geçmez. Her işlemin sağladığı koruma ve oluşturduğu risk hukukçu ile tapu uzmanı tarafından açıklanmalıdır.
30. Uyuşmazlık Çözüm Yöntemi Belirlenmelidir
Yetkili mahkeme, arabuluculuk, tahkim veya teknik uyuşmazlıklarda bilirkişi yöntemi sözleşmenin niteliğine göre değerlendirilmelidir.
Uyuşmazlık çözüm maddesi, maliklerin dava açmasını fiilen imkânsız hale getiren yüksek maliyetli veya belirsiz bir yapı oluşturmamalıdır.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Kontrol Tablosu
| Kontrol alanı | Sorulacak temel soru | Sözleşme eki veya güvence |
|---|---|---|
| Taraflar | Yetkili kişiler ve bütün malikler doğru mu? | Kimlik, ticaret sicili ve imza belgeleri |
| Paylaşım | Hangi bağımsız bölüm kime kalıyor? | Numaralı paylaşım planı |
| Alan | Net ve brüt alan tanımları açık mı? | Onaylı proje ve ölçüm yöntemi |
| Teknik kalite | Malzemeler ölçülebilir biçimde yazıldı mı? | Detaylı teknik şartname |
| Teminat | İnşaat yarım kalırsa hangi güvence var? | Teminat mektubu, ipotek veya aşamalı devir |
| Süre | Süre hangi olayla başlıyor ve ne zaman bitiyor? | Ruhsat ve teslim takvimi |
| Kira | Tutar, artış ve ödeme tarihi belli mi? | Ödeme planı ve temerrüt hükmü |
| Arsa payı devri | Devir hakedişe bağlı mı? | Aşamalı devir çizelgesi |
| İskan | Nihai teslim için iskan şart mı? | Teslim ve kabul maddesi |
| Fesih | İnşaat durursa nasıl çıkış yapılacak? | İhtar, fesih ve tasfiye hükümleri |
İmza Öncesi Kırmızı Bayraklar
- Bağımsız bölümlerin proje üzerinde gösterilmemesi
- Net alanın tanımlanmaması
- Yükleniciye sınırsız proje değişikliği yetkisi verilmesi
- Arsa paylarının başlangıçta topluca devredilmesi
- Teminatın bulunmaması veya çok düşük olması
- Teslim süresinin hangi tarihten başlayacağının yazılmaması
- Kira ödemesinin tutar ve artış yönteminin belirsiz olması
- İskan alınmadan teslimin tamamlanmış sayılması
- Yüklenicinin sözleşmeyi serbestçe devredebilmesi
- Geniş satış ve ipotek yetkisi içeren vekâletname
- Maliyet artışlarının sınırsız biçimde maliklere yüklenmesi
- Maliklerin teknik denetim hakkının bulunmaması
Sonuç: Sözleşme, Projenin Güvenlik Planıdır
Kentsel dönüşüm sözleşmesi, yalnızca maliklerin kaç bağımsız bölüm alacağını belirleyen bir paylaşım belgesi değildir. İnşaatın finansmanı, kalite standardı, süre yönetimi, tapu devirleri ve projenin yarım kalması halinde uygulanacak güvence sistemi aynı belgede birlikte ele alınmalıdır.
İmza öncesinde sözleşme, teknik şartname, paylaşım planı, tapu kayıtları, vekâletname ve teminat belgeleri bir bütün olarak incelenmelidir.
Resmî Kaynaklar ve Güncellik Notu
Bu rehber hazırlanırken 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, Tapu Sicili Tüzüğü ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün kat irtifakı ve kat mülkiyeti uygulamalarına ilişkin resmî düzenlemeleri esas alınmıştır.
- 6306 sayılı Kanun
- 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği
- Tapu Sicili Tüzüğü
- TKGM Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Genelgesi
Mevzuat, destek tutarları ve idari uygulamalar değişebilir. Sözleşme imzalanacağı tarihte güncel resmî metinler yeniden kontrol edilmelidir.
Fon Gayrimenkul Akademi
Konut, arsa, tarla, ticari gayrimenkul ve kentsel dönüşüm alanlarında anlaşılır rehberler ve bölgesel piyasa analizleri.
