Mayıs 2026 Konut Satışlarında Sert Fren: 93.333 Konut Satıldı

Mayıs Ayında Konut Satışları Neden Sert Geriledi?

Türkiye İstatistik Kurumunun Mayıs 2026 Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri, konut piyasasında ham veriler üzerinden belirgin bir yavaşlamaya işaret etti. Türkiye genelinde toplam konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 31,2 azalarak 93 bin 333'e geriledi.

Nisan 2026'da 126 bin 808 olan toplam satışın Mayıs ayında 93 bin 333'e düşmesi, aylık ham veride yaklaşık yüzde 26,4'lük gerileme anlamına geliyor. Ancak bu hareketi doğrudan kalıcı talep çöküşü olarak yorumlamak yanıltıcı olabilir.

TÜİK'in takvim etkilerinden arındırılmış serilerinde ilk el satışların yıllık yüzde 3,6, ikinci el satışların yüzde 11,3 azaldığı görülüyor. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış aylık değişim ise ilk elde yüzde eksi 3,4, ikinci elde yüzde eksi 0,5 oldu.

TÜİK Mayıs 2026 Satış Tablosu

İkinci El Pazarın Ağırlığını Korumaya Devam Etti

Mayıs ayında 30 bin 196 ilk el, 63 bin 137 ikinci el konut satıldı. Böylece toplam satışların yüzde 32,4'ü ilk el, yüzde 67,6'sı ikinci el konutlardan oluştu.

İkinci el pazarın yaklaşık üçte iki ağırlığa sahip olması, alıcıların yeni projeler kadar mevcut konut stokuna da yöneldiğini gösteriyor. Bununla birlikte ikinci el satışlardaki yıllık yüzde 32,7'lik gerileme, satıcıların fiyat beklentisi ile alıcıların erişebildiği bütçe arasındaki farkın büyüdüğüne işaret edebilir.

İlk el satışlarda da yüzde 27,9 gerileme yaşanması, yalnızca eski konut stokuna özgü bir sorun bulunmadığını; yeni konut tarafında da peşinat, kredi maliyeti, proje teslim riski ve toplam ödeme planının alım kararını zorlaştırdığını gösteriyor.

İpotekli Satışlarda Aylık Düşüş, Beş Aylık Artış

Mayıs ayında ipotekli konut satışları yıllık yüzde 2,8 azalarak 19 bin 754 oldu. Toplam satışlar içindeki payı yüzde 21,2 seviyesinde gerçekleşti. Diğer satışlar ise yüzde 36,2 azalarak 73 bin 579'a geriledi.

Aylık veri zayıf görünmesine rağmen Ocak-Mayıs döneminde ipotekli satışların yüzde 25,8 artarak 116 bin 801'e ulaşması önemli. Aynı dönemde toplam satışların yüzde 6,6 gerilemesi, finansmanlı talebin piyasadaki payını artırdığını gösteriyor.

Bu tablo, konut kredisi faizleri yüksek kalsa bile banka finansmanına erişebilen ve peşinatı bulunan alıcının piyasadan tamamen çekilmediğini düşündürüyor. Satışın gerçekleşmesi için konutun ekspertize uygunluğu, tapu ve iskân dosyasının temizliği ile talep edilen fiyatın banka değerlemesine yakınlığı daha önemli hâle geliyor.

İstanbul, Ankara ve İzmir Satışlarda İlk Üçte

Mayıs 2026'da en fazla konut satışı 18 bin 197 ile İstanbul'da gerçekleşti. Ankara 8 bin 21 satışla ikinci, İzmir 5 bin 624 satışla üçüncü sırada yer aldı.

Üç büyük il toplam satışların yaklaşık üçte birini oluştururken, fiyat ve geri dönüş süreleri şehirler arasında belirgin şekilde ayrıştı. Bu nedenle satış adedinin yüksek olması tek başına yatırım getirisinin de yüksek olduğu anlamına gelmiyor.

Yabancılara Satış 1.387 Adede Geriledi

Mayıs ayında yabancılara yapılan konut satışları yıllık yüzde 27 azalarak bin 387 oldu. Yabancı satışlarının toplam içindeki payı yüzde 1,5 seviyesinde kaldı. Ocak-Mayıs toplamı ise yüzde 15,1 azalarak 7 bin 68'e geriledi.

Ülke uyruklarına göre en fazla satış 268 konutla Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı. Rusya'yı 125 konutla İran, 88 konutla Ukrayna vatandaşları izledi.

Yabancı talebinin toplam pazar içindeki sınırlı payı, Türkiye konut piyasasının Mayıs ayındaki daralmasının ana kaynağının yabancı yatırımcılar olmadığını gösteriyor. Temel belirleyiciler yerli alıcının finansman gücü, fiyat beklentisi ve ekonomik güven olmaya devam ediyor.

Endeksa: Ortalama Konut Fiyatı 5 Milyon TL'yi Aştı

Endeksa'nın Mayıs 2026 Konut Değer Raporu'na göre Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 40 bin 486 TL, ortalama konut fiyatı 5 milyon 20 bin 264 TL oldu. Bu iki gösterge, modeldeki ortalama konut büyüklüğünün yaklaşık 124 metrekare olduğunu gösteriyor.

Konut metrekare fiyatları son bir yılda nominal olarak yüzde 23,8 arttı. Buna karşılık enflasyondan arındırılmış yıllık reel değişim yüzde eksi 6,5 seviyesinde gerçekleşti. Ortalama geri dönüş süresi ise 13 yıl olarak hesaplandı.

Nominal Artış Var, Reel Kazanç Yok

Mayıs verilerinin en önemli sonucu, satış fiyatlarının TL bazında yükselmesine rağmen reel değer kaybının sürmesi. Türkiye genelinde nominal artış yüzde 23,8 olurken reel değişimin yüzde eksi 6,5 olması, konutun genel enflasyonun altında değerlendiğini gösteriyor.

İstanbul'da reel değişim yüzde eksi 3,7, Ankara'da yüzde eksi 1,4, İzmir'de yüzde eksi 9,1 oldu. Ankara, beş büyük il arasında hem nominal artış hem de reel dayanıklılık bakımından daha güçlü görünürken İzmir'deki reel gerileme daha belirgin gerçekleşti.

Bu tablo yatırımcı açısından yalnızca “fiyat yükseldi mi?” sorusunun yeterli olmadığını ortaya koyuyor. Net kira geliri, aidat, bakım, vergi, boş kalma süresi ve finansman gideri düşüldükten sonra oluşan reel getiri hesaplanmalıdır.

sahibinden.com İlan Piyasası Ne Söylüyor?

sahibinden.com ve BETAM tarafından yayımlanan sahibindex serisinde Temmuz 2026 itibarıyla erişilebilen son satılık konut raporu Mart 2026 başlığını taşıyor ve Şubat 2026 ilan verilerini kapsıyor. Bu nedenle aşağıdaki göstergeler Mayıs ayının eş zamanlı verisi değil, ilan piyasasının yakın dönem eğilimini destekleyen ayrı bir veri setidir.

Raporda konut talebi endeksinin Şubat 2026'da bir önceki aya göre yüzde 5,2 azaldığı, kapatılan ilan yaşının ise Türkiye genelinde ve üç büyükşehirde yükseldiği belirtiliyor. İlanların daha uzun süre yayında kalması, satıcıların fiyat beklentisi ile alıcıların ödeme gücü arasındaki uyumsuzluğun arttığına işaret edebilir.

Üç Veri Seti Birlikte Nasıl Okunmalı?

TÜİK verileri Mayıs ayında işlem hacminin sert gerilediğini, Endeksa fiyatların nominal olarak yükselmeye devam ederken reel olarak düştüğünü, sahibindex ise yakın dönemde ilan talebinin zayıfladığını ve ilanların daha uzun süre yayında kaldığını gösteriyor.

Bu üç gösterge birlikte değerlendirildiğinde piyasanın tamamen durduğu değil, seçici ve fiyat duyarlı hâle geldiği sonucu çıkıyor. Alıcı tarafı finansman maliyetini ve reel fiyatı daha fazla sorgularken, satıcı tarafında piyasanın üzerinde kalan talep fiyatları satış süresini uzatabiliyor.

Özellikle krediyle satılacak konutlarda banka ekspertiz değeri ile satış fiyatı arasındaki farkın büyümesi işlemi zorlaştırıyor. Yeni, deprem güvenliği yüksek, tapu ve iskân dosyası temiz, ulaşımı güçlü ve gerçek kira talebi bulunan konutlar daha hızlı ayrışabilir.

Fon Gayrimenkul'ün Mayıs 2026 Değerlendirmesi

Fon Gayrimenkul Satış Müdürü Tamer Özer (@tamerozer64)

“Mayıs ayındaki 93 bin 333 konut satışı, ham veride sert bir gerilemeye işaret ediyor. Ancak bu düşüşü yalnızca konut talebinin kaybolmasıyla açıklamak doğru olmaz. Kurban Bayramı’nın 27–30 Mayıs 2026 tarihlerine denk gelmesi; hane halkının harcama odağını ayın son haftasında kurban alımı, bayram hazırlıkları, seyahat ve tatil giderlerine yöneltti. Bu takvim etkisinin, yüksek tutarlı konut alım kararlarının bir bölümünü sonraki haftalara ertelemiş olabileceğini düşünüyoruz.”

“Aynı dönemde devam eden ABD–İran savaşı da ekonomik beklentiler üzerinde ilave bir belirsizlik oluşturdu. Çatışmaların daha geniş bir bölgesel savaşa dönüşme ihtimali; enerji fiyatları, enflasyon, döviz kuru ve finansman koşullarına ilişkin endişeleri artırdı. Gayrimenkul gibi yüksek bedelli ve uzun vadeli kararlar alınırken tüketicilerin daha temkinli davranması ve bir süre bekle-gör pozisyonuna geçmesi bu nedenle şaşırtıcı değildir. Bununla birlikte savaşın satışlardaki gerilemenin tek veya doğrudan nedeni olduğu söylenemez.”

“Takvim etkilerinden arındırılmış seriler ile yılın ilk beş ayında ipotekli satışların yüzde 25,8 artması, konut talebinin tamamen ortadan kalkmadığını gösteriyor. Piyasa artık satış fiyatını, krediye uygunluğu ve taşınmazın teknik-hukuki kalitesini çok daha sert biçimde sorguluyor.”

“Doğru fiyatlanan, banka ekspertiz değerine yakın, tapu ve iskân dosyası temiz, ulaşımı güçlü ve gerçek kira talebi bulunan konutların daha hızlı satıldığını görüyoruz. Satış süresini uzatan temel sorun çoğu zaman talebin tamamen yokluğu değil; satıcının fiyat beklentisiyle alıcının erişebildiği bütçe arasındaki farktır.”

Fon Gayrimenkul değerlendirmesine göre Mayıs 2026, fiyatın tek başına satış üretmediği bir piyasa dönemini gösterdi. İşlem kabiliyeti; taşınmazın niteliği, finansmana uygunluğu, hukuki dosyası ve gerçekçi fiyatlandırmasıyla birlikte oluşuyor.

Mayıs 2026'da Konut Alacaklar İçin Kontrol Listesi

• İlan fiyatını aynı bölgede gerçekleşebilir emsallerle karşılaştırın.
• Tapu, kat mülkiyeti, iskân ve onaylı projeyi kontrol edin.
• Banka kredisi kullanılacaksa ekspertiz değerini önceden tahmin edin.
• Aylık taksit kadar toplam finansman maliyetini de hesaplayın.
• Kira getirisini aidat, vergi, bakım ve boş kalma süresi sonrasında değerlendirin.
• Eski binalarda yapı yaşı, zemin ve dönüşüm dosyasını inceleyin.
• Yeni projelerde teslim, ruhsat, teminat ve sözleşme koşullarını doğrulayın.
• Kapora vermeden önce güncel tapu kaydı ve takyidat kontrolü yaptırın.

Konut Satacaklar İçin Fiyatlandırma Stratejisi

• Aynı mahalledeki bütün ilanları gerçek satış emsali kabul etmeyin.
• Uzun süredir yayında kalan yüksek fiyatlı ilanları referans almayın.
• Banka ekspertizinden çok uzak talep fiyatının kredi kullanan alıcıyı dışlayacağını unutmayın.
• Binanın eksiklerini ve dönüşüm riskini fiyatın dışında bırakmayın.
• Kısa aralıklarla sürekli fiyat değiştirmek yerine gerçekçi başlangıç fiyatı belirleyin.
• Tapu, iskân, proje ve aidat belgelerini satıştan önce hazır hâle getirin.

Mayıs 2026 Konut Piyasasının Sonucu

Mayıs 2026, konut satış hacmi açısından zayıf bir ay oldu. Ham satışlar yıllık yüzde 31,2 ve Nisan ayına göre yaklaşık yüzde 26,4 geriledi. Buna karşılık düzeltilmiş serilerin daha sınırlı düşüş göstermesi, takvim ve dönemsel etkilerin manşet veriyi büyüttüğünü ortaya koydu.

İpotekli satışların ilk beş ayda yüzde 25,8 artması, finansmanlı talebin piyasa içindeki önemini artırdığını gösterdi. Endeksa verilerindeki yüzde 23,8 nominal artışa karşılık yüzde 6,5 reel düşüş ise konutun TL bazında pahalanırken satın alma gücü karşısında değer kaybettiğini ortaya koydu.

Önümüzdeki dönemde satış hızını belirleyecek temel unsurlar; kredi koşulları, alıcı geliri, satıcı fiyat beklentisi, yapı güvenliği, hukuki dosya ve bölgesel kira talebi olacak. Her taşınmazın otomatik olarak aynı oranda değerleneceği bir piyasa yerine, doğru fiyatlanan nitelikli konutların ayrıştığı daha seçici bir dönem öne çıkıyor.

Sık Sorulan Sorular

Mayıs 2026'da kaç konut satıldı?

TÜİK'in Mayıs 2026 bültenine göre Türkiye genelinde 93 bin 333 konut satıldı.

Konut satışları yıllık ne kadar düştü?

Revize edilmiş bir önceki yıl karşılaştırmasına göre toplam satışlar yüzde 31,2 azaldı.

İpotekli satışların toplam içindeki payı neydi?

İpotekli satışlar 19 bin 754 adetle toplam satışların yüzde 21,2'sini oluşturdu.

Mayıs 2026 ortalama konut fiyatı ne kadardı?

Endeksa modeline göre Türkiye genelinde ortalama konut fiyatı 5 milyon 20 bin 264 TL, ortalama metrekare fiyatı 40 bin 486 TL oldu.

Konut fiyatları reel olarak arttı mı?

Hayır. Endeksa verilerinde nominal artış yüzde 23,8 olurken enflasyondan arındırılmış yıllık reel değişim yüzde eksi 6,5 olarak hesaplandı.