Müteahhit Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli?

Kentsel dönüşüm veya kat karşılığı inşaat sürecinde yanlış müteahhit seçimi, yalnızca teslim gecikmesine yol açmaz. Arsa payının kaybı, inşaatın yarım kalması, kira ödemelerinin kesilmesi, teknik kalitenin düşmesi ve yıllarca sürebilecek uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir.

Bu nedenle firma seçimi; tanıdık tavsiyesi, gösterişli ofis, pahalı araç veya tek bir örnek proje üzerinden yapılmamalıdır. Her iddia resmî kayıt, belge ve bağımsız incelemeyle doğrulanmalıdır.

1. Önce Firmanın Tam Ticari Unvanını Öğrenin

Görüşme yapılan marka adı ile sözleşmeyi imzalayacak şirket aynı olmayabilir. Firmanın tam ticari unvanı, vergi numarası, MERSİS numarası, ticaret sicili numarası ve merkez adresi yazılı olarak alınmalıdır.

Sözleşmenin yeni kurulmuş ve mal varlığı bulunmayan bir proje şirketi üzerinden yapılması halinde, ana şirketin veya ortakların sorumluluğu ve sağlayacağı teminat ayrıca değerlendirilmelidir.

2. Ticaret Sicili Geçmişini İnceleyin

Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi üzerinden şirketin kuruluşu, unvan değişiklikleri, sermaye hareketleri, adres değişiklikleri, ortaklık yapısı, temsil yetkilileri, birleşme, bölünme ve tasfiye kayıtları incelenebilir.

Sık ortak ve unvan değişikliği, kısa aralıklarla adres taşınması veya projenin başka bir şirkete aktarılması tek başına olumsuzluk göstermese de açıklanması gereken işaretlerdir.

3. İmza Yetkilisini Doğrulayın

Şirket adına teklif veren veya sözleşme imzalayan kişinin temsil yetkisi bulunmalıdır. İmza sirküleri, ticaret sicili ilanları ve gerekiyorsa yönetim kurulu ya da ortaklar kurulu kararları karşılaştırılmalıdır.

4. Yapı Müteahhitliği Yetki Belge Numarasını Kontrol Edin

Firmanın yapı müteahhitliği yetki belge numarası ve yeterlik grubu resmî sistemlerden doğrulanmalıdır. Belgenin yalnızca varlığı değil, firmanın önerilen büyüklük ve nitelikteki işi üstlenmeye uygun olup olmadığı da incelenmelidir.

YAMBİS üzerinden gerçek kişiler için kimlik, şirketler için vergi numarası kullanılarak sorgulama yapılabildiği resmî duyurularda belirtilmektedir. Sorgulama sonucu proje dosyasında saklanmalıdır.

5. Yetki Belgesi Grubu Projeye Uygun mu?

Yapı müteahhitleri, mevzuattaki mesleki ve teknik deneyim ile ekonomik ve mali yeterlik esaslarına göre gruplandırılabilir. Firmanın grubu, üstlenilecek yapının büyüklüğü ve sınıfıyla uyumlu olmalıdır.

Başka bir firmanın yetki belgesinin kullanılması, ortak girişim görüntüsü altında sorumluluğun belirsiz bırakılması veya belgenin sözleşme sonrasında tamamlanacağının söylenmesi dikkatle değerlendirilmelidir.

6. Firmanın Kaç Yıllık Olduğuna Tek Başına Güvenmeyin

Eski kuruluş tarihi olumlu bir gösterge olabilir; ancak faaliyet geçmişinin kesintisiz ve aynı ortaklık yapısıyla sürüp sürmediği incelenmelidir. Uzun süredir kayıtlı olup az sayıda proje tamamlayan bir şirket ile daha kısa sürede düzenli teslim yapan şirket aynı şekilde değerlendirilmemelidir.

7. Tamamlanan Projeleri Belge Üzerinden Doğrulayın

Firmanın sunduğu proje listesindeki işlerin gerçekten aynı şirket tarafından üstlenilip üstlenilmediği kontrol edilmelidir. Marka, grup şirketi, taşeron veya eski ortak tarafından yapılan işler firmanın doğrudan deneyimi gibi sunulabilir.

• Yapı ruhsatındaki müteahhit bilgisi
• Yapı kullanma izin belgesi
• İşin başlangıç ve teslim tarihleri
• Projenin büyüklüğü ve yapı sınıfı
• Firmanın projedeki gerçek rolü
• Devam eden ayıp ve eksik iş iddiaları

8. Projeleri Yerinde Görün

Fotoğraf ve kataloglar yerine tamamlanmış en az birkaç proje yerinde incelenmelidir. Dış cephe, ortak alan, otopark, asansör, yalıtım, tesisat ve bakım durumu gözlemlenmelidir.

Yeni teslim edilmiş projelerin yanında birkaç yıldır kullanılan binalar da görülmelidir. Bazı uygulama sorunları ancak zamanla ortaya çıkar.

9. Malikler ve Bina Yönetimleriyle Doğrudan Görüşün

Referans kişiler yalnızca müteahhidin seçtiği isimlerden oluşmamalıdır. Projedeki farklı maliklere ve bina yönetimine ulaşılmalıdır.

• Proje zamanında teslim edildi mi?
• Kira ve diğer ödemeler düzenli yapıldı mı?
• Teknik şartnameye uyuldu mu?
• Eksik işler ne kadar sürede giderildi?
• İskan ve tapu işlemleri tamamlandı mı?
• Firma teslim sonrasında ulaşılabilir kaldı mı?

10. Teslim Süresi Performansını Araştırın

Firmanın kaç proje yaptığı kadar, kaçını zamanında tamamladığı da önemlidir. Ruhsat gecikmesi, finansman sorunu, tedarik problemi ve proje değişiklikleri ayrı ayrı incelenmelidir.

Sürekli gecikme yaşayan firmanın yalnızca dış koşulları gerekçe göstermesi yeterli değildir. Planlama ve finansman kapasitesi de sorgulanmalıdır.

11. İskan ve Kat Mülkiyeti Performansını Kontrol Edin

Binanın fiilen tamamlanmış görünmesi, bütün resmî işlemlerin sonuçlandığı anlamına gelmez. Tamamlanan projelerde yapı kullanma izin belgesi ve kat mülkiyeti işlemlerinin durumu araştırılmalıdır.

İskanı alınmamış veya proje aykırılıkları bulunan teslimler firmanın sözleşme ve proje disiplinine ilişkin önemli veri sağlayabilir.

12. Firmanın Mali Tablolarını Talep Edin

Büyük bir dönüşüm projesi üstlenecek şirketin mali yeterliliği yalnızca beyanla kabul edilmemelidir. Güncel bilanço, gelir tablosu, öz kaynak, borçluluk, kısa vadeli yükümlülükler ve nakit akışı uzman tarafından incelenmelidir.

Belgelerin mali müşavir onaylı veya bağımsız doğrulamaya elverişli olması tercih edilmelidir. Yalnızca yüksek ciro, güçlü nakit yapısı anlamına gelmez.

13. Sermaye Tutarını Projenin Büyüklüğüyle Karşılaştırın

Ticaret sicilinde görülen sermaye ile projenin tahmini maliyeti karşılaştırılmalıdır. Düşük sermayeli bir şirket büyük projeyi yürütebilir; ancak bu durumda finansman kaynağı ve sağlanacak teminatlar çok daha ayrıntılı incelenmelidir.

14. Devam Eden İş Yükünü Öğrenin

Firmanın aynı anda yürüttüğü proje sayısı, şantiye büyüklükleri, teslim tarihleri ve henüz başlamamış taahhütleri öğrenilmelidir. Güçlü görünen firma, kapasitesinin üzerinde iş üstlenmiş olabilir.

Her proje için ayrılmış teknik ekip, finansman kaynağı ve satın alma planı bulunup bulunmadığı sorulmalıdır.

15. Projeye Özgü Finansman Planı İsteyin

İnşaatın maliklerin arsa payları, yüklenici bağımsız bölümlerinin ön satışı, banka kredisi veya öz kaynakla nasıl finanse edileceği açıklanmalıdır.

Finansman planı yalnızca beklenen satış gelirine dayanıyorsa piyasa yavaşladığında proje durabilir. Maliyet artışı ve satış gecikmesi için yedek plan bulunmalıdır.

16. Banka ve Tedarikçi Referansları Araştırılmalıdır

Firmanın çalıştığı bankalar, ana tedarikçiler ve alt yüklenicilerden ödeme düzeni ve ticari ilişki geçmişi hakkında doğrulanabilir referans alınması değerlendirilebilir.

Referans yazılarının güncel, proje büyüklüğüyle uyumlu ve gerçek muhataplardan alınmış olması gerekir.

17. Vergi ve Sosyal Güvenlik Yükümlülüklerini İnceleyin

Firmanın vergi ve sosyal güvenlik yükümlülükleri, işçi çalıştırma kapasitesi ve şantiye kayıt düzeni değerlendirilmelidir. Belge istemek tek başına yeterli olmayabilir; belgenin tarihi ve kapsamı kontrol edilmelidir.

18. Dava ve İcra Geçmişini Uzmanla Araştırın

Firma, ortaklar ve yöneticiler hakkında devam eden önemli dava, icra, iflas, konkordato veya sözleşme uyuşmazlıkları bulunup bulunmadığı hukukçu tarafından araştırılmalıdır.

Her dava firmanın kötü olduğu anlamına gelmez. Önemli olan uyuşmazlıkların niteliği, tekrar edip etmediği ve proje tamamlama gücüne etkisidir.

19. Teknik Kadroyu İsim ve Görevleriyle Öğrenin

Şirketin genel tanıtımındaki teknik kadro ile bu projede çalışacak ekip aynı olmayabilir. Proje müdürü, şantiye şefi, mimar, mühendis, satın alma ve kalite kontrol sorumluları belirlenmelidir.

20. Şantiye Organizasyon Planını İsteyin

İş programı, ekip sayısı, makine planı, satın alma takvimi, kalite kontrol süreci ve aylık raporlama yöntemi sözleşme öncesinde açıklanmalıdır.

“Ruhsat çıkınca ekip kurulur” yaklaşımı, firmanın projeye hazır olmadığını gösterebilir.

21. Yapı Denetim Firması ile Müteahhit Denetimini Ayırın

Resmî yapı denetimi, maliklerin sözleşme ve teknik şartname denetiminin yerine geçmez. Malikler adına bağımsız teknik müşavir görevlendirilmesi değerlendirilebilir.

Bağımsız uzman; hakediş, malzeme, iş programı, proje değişikliği, eksik ve ayıplı işler hakkında düzenli rapor vermelidir.

22. Teknik Şartnameyi Firma Teklifinin Merkezine Koyun

Fiyat ve paylaşım oranı, teknik şartname bilinmeden karşılaştırılamaz. Aynı sayıda daire öneren iki firma farklı kalite ve maliyet seviyesinde iş sunabilir.

• Taşıyıcı sistem ve beton sınıfı
• Isı, su ve ses yalıtımı
• Cephe ve çatı sistemi
• Pencere, doğrama ve cam
• Asansör sayısı ve kapasitesi
• Yangın güvenliği
• Mekanik ve elektrik tesisatı
• Mutfak, banyo ve zemin malzemeleri
• Otopark, peyzaj ve ortak alanlar

23. “Birinci Sınıf Malzeme” İfadesini Kabul Etmeyin

Malzeme sınıfı; marka, model, teknik performans, ölçü, kalınlık, garanti ve eşdeğer ürün kriterleriyle tanımlanmalıdır.

Ürün bulunamadığında değişikliğin nasıl onaylanacağı ve daha düşük kaliteye geçilmesini engelleyecek mekanizma yazılmalıdır.

24. Teklifleri Aynı Koşullarda Karşılaştırın

Bir firma daha yüksek paylaşım oranı verirken daha düşük teknik kalite, daha uzun süre veya daha zayıf teminat sunabilir. Karşılaştırma ortak bir teklif formu üzerinden yapılmalıdır.

25. Yüksek Paylaşım Oranını Tek Başına Avantaj Sanmayın

Piyasanın çok üzerinde bağımsız bölüm veya metrekare teklif eden firmanın proje maliyetini ve satış gelirini nasıl dengeleyeceği açıklanmalıdır.

Gerçekçi olmayan teklif, sözleşme sonrasında malzeme kalitesinin düşürülmesine, ek ödeme talebine veya projenin yarım kalmasına neden olabilir.

26. Teminat Gücünü Karşılaştırın

Firmanın gücü yalnızca bilançosuyla değil, proje için sunacağı somut teminatla da ölçülmelidir.

• Banka teminat mektubu
• Taşınmaz ipoteği
• Şirket ve ortak kefaleti
• Hakedişe bağlı arsa payı devri
• Performans veya yapım tamamlama teminatı
• Bağımsız teknik kontrol

27. Arsa Payı Devri Tek Seferde Yapılmamalıdır

Yükleniciye verilecek arsa payları; ruhsat, temel, kaba yapı, ince işler, iskan ve teslim gibi hakediş aşamalarına bağlanmalıdır.

Devirden önce bağımsız teknik rapor ve teminat kontrolü aranmalıdır. Arsa payı devir modeli hukukçu, teknik uzman ve tapu uzmanı tarafından birlikte hazırlanmalıdır.

28. Kira Ödeme Gücünü ve Güvencesini İnceleyin

Dönüşüm sürecinde maliklere yapılacak kira veya geçici konut ödemesinin kaynağı belirlenmelidir. Firmanın uzun süreli ödeme kapasitesi ve gecikme halinde uygulanacak teminat sistemi araştırılmalıdır.

Yalnızca aylık tutar değil; başlangıç tarihi, artış yöntemi, ödeme günü ve projenin uzaması halinde devam süresi yazılmalıdır.

29. Sözleşme Taslağını Firmanın Avukatına Bırakmayın

Firmanın hazırladığı sözleşme taslağı başlangıç metni olabilir; ancak maliklerin bağımsız avukatı tarafından incelenmelidir.

Paylaşım planı, teknik şartname, iş programı, teminat belgeleri ve vekâletname sözleşmenin ayrılmaz parçaları olmalıdır.

Ayrıntılı sözleşme kontrolü için Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Rehberi sayfasını inceleyebilirsiniz.

30. Sınırsız Vekâletname Vermeyin

Proje için gerekli vekâletname; belirli işlem, süre ve taşınmazla sınırlandırılmalıdır. Satış, ipotek, kredi, temlik, feragat ve üçüncü kişilere yetki devri gibi geniş yetkiler ayrıca değerlendirilmelidir.

31. Proje Değişikliği Yetkisini Sınırlandırın

Müteahhidin maliklere kalan bağımsız bölümlerin katını, cephesini, alanını, otoparkını veya değerini tek taraflı değiştirmesine izin verilmemelidir.

Zorunlu idari değişikliklerle ticari amaçlı proje değişiklikleri ayrılmalı; önemli değişiklikler yazılı malik onayına bağlanmalıdır.

32. Alt Yüklenici ve Sözleşme Devri Kurallarını Yazın

Ana yüklenicinin alt yüklenici kullanması, kendi sorumluluğunu ortadan kaldırmamalıdır. Sözleşmenin başka şirkete devri malik onayına ve yeni şirketin eşdeğer yeterlilik sağlamasına bağlanmalıdır.

33. Sigorta ve İş Güvenliği Düzenini Kontrol Edin

Şantiye sigortaları, üçüncü kişi sorumlulukları, işçi güvenliği, çevre yapılar ve komşu taşınmazlara verilebilecek zararlar için alınacak önlemler sözleşmede düzenlenmelidir.

Poliçelerin kapsamı, süresi, sigorta bedeli ve lehtar yapısı uzman tarafından incelenmelidir.

34. Düzenli Raporlama Sistemi Kurun

Maliklere aylık ilerleme raporu, fotoğraf, iş programı karşılaştırması, hakediş bilgisi ve mali durum özeti sunulmalıdır.

Gecikme oluştuğunda neden, telafi planı ve yeni takvim yazılı olarak açıklanmalıdır.

35. Firmanın İletişim Disiplinini Teklif Aşamasında Test Edin

Belgeleri zamanında sunmayan, sorulara yazılı cevap vermeyen veya sözlü vaatleri sözleşmeye koymaktan kaçınan firma, uygulama sürecinde de benzer davranabilir.

Toplantı tutanakları hazırlanmalı ve verilen her önemli taahhüt yazılı hale getirilmelidir.

Müteahhit Seçimi Kontrol Tablosu

Müteahhit Seçiminde Kırmızı Bayraklar

• Resmî şirket ve temsil bilgilerinin paylaşılmaması
• Yetki belge numarasının doğrulanamaması
• Referans projelerin başka şirketlere ait çıkması
• İskan ve teslim kayıtlarının gösterilmemesi
• Mali tablo ve finansman planının sunulmaması
• Piyasanın çok üzerinde paylaşım sözü verilmesi
• Teminat vermekten kaçınılması
• Arsa paylarının başlangıçta topluca istenmesi
• Sınırsız satış ve ipotek vekâleti talep edilmesi
• Teknik şartnamenin belirsiz bırakılması
• Proje değişikliğinde sınırsız yetki istenmesi
• Sözlü vaatlerin sözleşmeye eklenmemesi
• Çok sayıda devam eden proje ve yetersiz teknik kadro
• Önceki projelerde tekrar eden teslim ve ayıp sorunları

Sonuç: En İyi Müteahhit, En Yüksek Teklifi Veren Değildir

Müteahhit seçiminde en yüksek paylaşım oranı veya en kısa teslim sözü tek başına avantaj değildir. Önemli olan teklifin gerçekçi maliyet, finansman ve teknik kapasiteyle desteklenmesidir.

Malikler, bütün adaylardan aynı belgeleri istemeli; teklifleri ortak bir tabloda karşılaştırmalı ve nihai kararı bağımsız hukuk, teknik ve mali inceleme sonrasında vermelidir.

Fon Gayrimenkul Akademi

Konut, arsa, tarla, ticari gayrimenkul ve kentsel dönüşüm alanlarında anlaşılır rehberler ve bölgesel piyasa analizleri.

Akademi Hakkında İletişime Geç