Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti, bir binanın deprem ve benzeri etkiler karşısında yıkılma veya ağır hasar görme riskinin bilimsel ve teknik esaslara göre değerlendirilmesidir. Süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili Uygulama Yönetmeliği kapsamında yürütülür.

Tespit sonucunun kesinleşmesi yalnızca bir rapor düzenlenmesi anlamına gelmez. Tapu kaydı, ilan, itiraz, tahliye, yıkım ve yeni uygulama kararları birbirini izleyen ayrı aşamalardır.

1. Riskli Yapı Nedir?

Riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında bulunup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.

Binanın eski olması tek başına riskli yapı kararı verilmesi için yeterli değildir. Benzer şekilde dış görünüşünün iyi olması da taşıyıcı sistemin güvenli olduğunu kanıtlamaz.

2. Riskli Yapı Tespitine Kim Başvurabilir?

Güncel uygulamada yapı maliklerinden biri veya kanuni temsilcisi, masrafları kendisine ait olmak üzere lisanslandırılmış kurum veya kuruluşa başvurabilir. Bütün maliklerin başvuruyu birlikte yapması zorunlu değildir.

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazlarda yapı maliki; arsa paylı tapularda ise arsa üzerindeki yapının sahibi olan arsa payı sahibi başvurabilir. Yapı başkasına ait ve bu durum tapuda belirtilmişse tapudaki hak sahibi dikkate alınır.

3. Kiracı Riskli Yapı Tespiti Yaptırabilir mi?

Kiracı, yalnızca kiracılık sıfatıyla malik adına riskli yapı tespiti başlatamaz. Başvuru malik veya yetkili kanuni temsilci tarafından yapılır.

Kiracının yapıda ciddi güvenlik sorunu gözlemlemesi halinde bina yönetimine, malike ve ilgili idareye yazılı bildirimde bulunması; acil tehlike varsa yetkili kamu kurumlarına başvurması gerekir.

4. Ruhsatsız Yapılar İçin Tespit Yapılabilir mi?

Bakanlığın resmî açıklamalarına göre, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti için yapının ruhsatlı olması zorunlu değildir. Ancak ruhsatsızlık, imar ve yeniden yapım süreçlerinde ayrıca değerlendirilmesi gereken hukuki ve teknik sonuçlar doğurabilir.

5. Başvuru Nereye Yapılır?

Malik, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlardan birini seçer. Güncel yetkili kuruluş listesi resmî internet kaynaklarından kontrol edilmelidir.

Riskli yapı tespiti talebi elektronik yazılım sistemi üzerinden yürütülür. e-Devlet Kapısı üzerinde de “Riskli Yapı Tespiti” hizmeti bulunmaktadır.

6. Lisanslı Kuruluş Seçerken Nelere Dikkat Edilmelidir?

• Lisansın güncel ve geçerli olup olmadığı
• Kuruluşun resmî listede bulunması
• Raporda görev alacak mühendislerin yetkinliği
• Benzer yapı türündeki deneyimi
• Numune, laboratuvar ve saha kayıt düzeni
• Hizmet kapsamı ve yazılı ücret teklifi
• Rapor eksikliği halinde düzeltme sorumluluğu
• Mesleki sorumluluk ve iletişim bilgileri

7. Başvuru İçin Hangi Belgeler Hazırlanır?

İstenen belgeler tapu ve temsil yapısına göre değişebilir. Genel olarak aşağıdaki bilgi ve belgeler hazırlanır:

• Malikin kimlik bilgileri
• Güncel tapu bilgisi veya mülkiyet belgesi
• Başvuru vekâleten yapılıyorsa vekâletname
• Taşınmazın açık adresi ve yapı bilgileri
• Mevcut proje, ruhsat veya yapı belgeleri bulunuyorsa kopyaları
• Kuruluşun elektronik sistem için istediği diğer belgeler

Kuruluşla sözleşme yapılmadan önce ücret, saha çalışması, laboratuvar işlemleri, rapor süresi ve ek masraflar yazılı olarak alınmalıdır.

8. Teknik İnceleme Nasıl Başlar?

Lisanslı kuruluş önce yapının taşıyıcı sistem türünü, kat sayısını, geometrisini, mevcut durumunu ve varsa proje belgelerini inceler. Yerinde ölçüm ve gözlemler kayıt altına alınır.

Betonarme, yığma, karma, çelik veya ahşap yapılarda kullanılacak yöntemler aynı değildir. İnceleme, Uygulama Yönetmeliğinin Ek-2 bölümündeki teknik esaslara göre yürütülmelidir.

9. Karot Alınması Ne Anlama Gelir?

Betonarme yapılarda beton dayanımının belirlenmesi amacıyla taşıyıcı elemanlardan numune alınabilir. Günlük dilde bu işlem “karot alma” olarak bilinir.

Numune sayısı, seçilecek elemanlar ve deney yöntemi yapının özellikleri ile güncel teknik esaslara göre belirlenir. Her yapı için internetten bulunan sabit numune sayısı uygulanmamalıdır.

10. Karot Yapıya Zarar Verir mi?

Numune alma işlemi uzman ekip tarafından uygun noktada ve teknik kurallara göre yapılmalıdır. Açılan bölgeler işlem sonrasında uygun onarım malzemesiyle kapatılmalıdır.

Kontrolsüz numune alınması veya taşıyıcı sistemin gelişigüzel delinmesi doğru değildir. Malikler, numune yerleri ve onarım yöntemleri hakkında kuruluşu bilgilendirmeye çağırmalıdır.

11. Donatı Tespiti ve Sıyırma İşlemleri

Taşıyıcı elemanlardaki donatı düzeni, çapı, aralığı, korozyon durumu ve beton örtüsü teknik yöntemlerle incelenebilir. Gerektiğinde sınırlı bölgelerde sıyırma işlemi yapılabilir.

Bu çalışmalar yalnızca gözlem amacı taşımaz; yapısal modelde kullanılacak verilerin elde edilmesine hizmet eder.

12. Zemin Bilgileri Değerlendirilir mi?

Yapının değerlendirilmesinde mevcut zemin ve temel bilgileri, projeler, bölgesel veriler ve teknik esasların gerektirdiği diğer bilgiler dikkate alınabilir.

Riskli yapı tespiti ile ayrıntılı zemin etüdü aynı işlem değildir. Yeni bina tasarımında yürütülecek zemin ve temel araştırmaları ayrıca yapılır.

13. Binadaki Tadilatlar Rapora Etki Eder mi?

Kolon veya perde müdahaleleri, kat birleştirmeleri, ağır kullanım değişiklikleri, kaçak katlar ve taşıyıcı sisteme etki eden tadilatlar teknik değerlendirmede önemlidir.

Malikler ve yöneticiler geçmiş müdahaleler hakkında bildikleri bilgileri gizlememeli; mevcut proje ile fiili durum arasındaki farkları kuruluşa açıklamalıdır.

14. Riskli Yapı Tespit Raporunda Neler Bulunur?

• Yapının adresi ve kimlik bilgileri
• Tapu ve mülkiyet bilgileri
• Taşıyıcı sistem türü ve bina geometrisi
• Saha inceleme kayıtları
• Malzeme ve numune sonuçları
• Taşıyıcı sistem analizleri
• Fotoğraf ve teknik çizimler
• Hesap varsayımları ve değerlendirme sonucu
• Raporu hazırlayan uzmanların bilgileri

15. Rapor Nereye Sunulur?

Lisanslı kuruluş tarafından hazırlanan rapor, ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa belediyeye sunulur.

İdare raporu inceler. Eksik veya yanlış hususlar bulunursa rapor düzeltme için lisanslı kuruluşa iade edilir. Eksiklikler giderildikten veya rapor uygun bulunduktan sonra bildirim aşamasına geçilir.

16. Riskli Yapı Kaydı Tapuya Nasıl İşlenir?

Uygun bulunan riskli yapı tespiti üzerine taşınmazın tapu kaydına riskli yapı belirtmesi işlenmesi için ilgili tapu müdürlüğüne bildirim yapılır.

Tapudaki belirtme, yapının dönüşüm sürecine girdiğini gösterir. İpotek, haciz veya diğer hakların durumu ayrıca incelenmelidir.

17. Maliklere Bildirim Nasıl Yapılır?

Güncel resmî sürece göre riskli yapı tespitine ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılır ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir.

Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Ayrıca Başkanlığın internet sayfasında da ilan yapılır.

18. Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süresi Kaç Gündür?

Muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne ya da yetki devri yapılmış belediyeye dilekçeyle itiraz edilebilir.

e-Devlet Kapısı üzerinde “Riskli Yapı Tespitine İtiraz” hizmeti de bulunmaktadır. Başvurunun hangi yolla ve hangi belgelerle yapılacağı ilgili kurumdan güncel olarak doğrulanmalıdır.

19. Kiracı veya Komşu İtiraz Edebilir mi?

Teknik tespit itirazı yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından yapılır. Kiracı ve diğer kullanıcıların farklı hukuki hakları bulunabilir; ancak tespit raporuna yapılacak teknik itiraz bakımından malik sıfatı önem taşır.

20. İtiraz Dilekçesinde Ne Bulunmalıdır?

Dilekçede taşınmaz bilgileri, başvuranın malik veya temsil sıfatı, itiraz edilen rapor ve varsa teknik gerekçeler açıkça yazılmalıdır. Yetki ve mülkiyet belgeleri eklenmelidir.

Teknik raporun değerlendirilmesi gerektiğinden, itiraz öncesinde bağımsız inşaat mühendisi ve hukukçu incelemesi yapılması yararlı olabilir.

21. İtirazı Kim İnceler?

İtiraz, üniversitelerde görev yapan öğretim üyeleri ile ilgili kamu teşkilatındaki teknik personelin yer alabildiği teknik heyet tarafından incelenir.

Teknik heyet yalnızca dilekçedeki ifadelerle sınırlı kalmadan raporun teknik esaslara uygun hazırlanıp hazırlanmadığını bütün unsurlarıyla değerlendirebilir ve yapının riskli veya risksiz olduğuna ilişkin nihai teknik karar verir.

22. İtiraz Kabul Edilirse Ne Olur?

Teknik heyet tespitin uygun olmadığına karar verirse ilgili kayıt ve işlemler bu karara göre düzeltilir. Rapor eksiklik nedeniyle geri gönderilebilir veya yapının risksiz olduğuna karar verilebilir.

Sonucun tapu kayıtlarına ve elektronik sisteme doğru yansıtılıp yansıtılmadığı takip edilmelidir.

23. İtiraz Edilmezse veya Reddedilirse Ne Olur?

İtiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesi üzerine riskli yapı tespiti kesinleşir. Kesinleşmenin ardından tahliye ve yıkım süreci başlar.

Bu aşamada yeni bina için müteahhit seçimi ve sözleşme görüşmeleri yürütülse bile tahliye ve yıkım takvimi ayrıca izlenmelidir.

24. Tahliye ve Yıkım Bildirimi Nasıl Yapılır?

Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir. İşlem, muhtarlık ilanının son günü tebliğ edilmiş sayılır.

Tahliyesi istenen yapılar Başkanlığın internet sayfasında da ilan edilir.

25. Riskli Yapı İçin Verilen Yıkım Süresi Ne Kadardır?

Güncel resmî süreçte idare, yapının tahliyesi ve yıktırılması için maliklere 90 günden fazla olmamak üzere süre verir. Verilen süre içinde yapı tahliye edilerek yıktırılmalıdır.

26. Süre İçinde Yıkım Yapılmazsa Ne Olur?

Süre sonunda yapı maliklerce yıktırılmamışsa idare mahallinde kontrol yapar. Elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerin verilmemesi veya mevcut hizmetlerin durdurulması ilgili kurumlardan istenebilir.

Maliklerin yıktırmadığı yapı, kolluk desteğiyle idare tarafından yıktırılabilir. İdarece yapılan tahliye ve yıkım masraflarından malikler hisseleri oranında sorumlu olabilir.

27. Yıkım Ruhsatı İçin Tüm Maliklerin Onayı Gerekir mi?

Güncel resmî süreç açıklamalarına göre riskli yapı maliklerinden biri veya birkaçının ya da vekillerinin başvurusu üzerine, gerekli tahliye ve hizmet kapatma belgelerinin sunulması veya idarece tespit edilmesi halinde yıkım ruhsatı düzenlenebilir.

Yapının yüksekliği ve yıkım tekniğine göre yıkım sorumlusu, teknik belge ve güvenlik planı gibi ek şartlar aranabilir.

28. Elektrik, Su ve Doğal Gaz Ne Zaman Kesilir?

Riskli yapı kesinleştikten sonra verilen tahliye ve yıkım süresinde yapı yıktırılmazsa hizmetlerin durdurulması gündeme gelir. Ayrıca maliklerin kendi yıkım ruhsatı başvurusunda hizmetlerin kapatıldığına ilişkin belgeler istenebilir.

Kesinti işlemleri gerçekleşmeden önce bina yönetimi; tahliye, eşya, güvenlik, asansör, yangın ve ortak alan planlamasını tamamlamalıdır.

29. Riskli Yapı Güçlendirilebilir mi?

Her riskli yapı için otomatik olarak güçlendirme mümkün değildir. Güçlendirmenin teknik açıdan uygulanabilirliği, imar ve proje koşulları, maliyet, kat mülkiyeti kararları ve güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.

Güçlendirme seçeneği düşünülüyorsa yıkım süresi dolmadan uzman mühendis, hukukçu ve ilgili idareyle süreç planlanmalıdır.

30. Riskli Yapı Tespiti ile Deprem Performans Analizi Aynı mıdır?

İki çalışma aynı amaç ve hukuki sonucu taşımaz. Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanunun teknik esasları ve dönüşüm sürecine bağlı resmî prosedür kapsamında yapılır.

Ayrıntılı deprem performans analizi farklı teknik standart ve amaçlarla hazırlanabilir. Malikler hangi raporu neden istediğini baştan belirlemelidir.

31. Riskli Yapı ile Hasarlı Yapı Arasındaki Fark

32. Riskli Yapı ile Riskli Alan Aynı Şey midir?

Riskli yapı tek bir yapı veya yapı grubu hakkında teknik tespittir. Riskli alan ise zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan alanlara ilişkin daha geniş ölçekli bir karardır.

Yapı riskli alan dışında olsa da riskli yapı olarak tespit edilebilir.

33. Riskli Yapı Şerhi Satışa Engel midir?

Tapudaki riskli yapı belirtmesinin satış, kredi, ipotek ve sözleşme işlemlerine etkisi somut tapu kaydı üzerinden değerlendirilmelidir. Alıcı, yapının kesinleşme ve yıkım aşamasını bilmeden işlem yapmamalıdır.

Satış öncesinde güncel tapu kaydı, ilan ve tebligat durumu, devam eden itiraz veya dava ve malik kararları hukukçu tarafından incelenmelidir.

34. Binada İpotek veya Haciz Varsa Ne Olur?

Riskli yapı tespiti, taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve diğer hakları kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Yapı yıkıldığında bu hakların arsa payları ve yeni uygulama üzerindeki etkisi ayrıca değerlendirilir.

Dönüşüm sözleşmesi imzalanmadan önce güncel tapu kayıtları tüm malik ve bağımsız bölümler bakımından incelenmelidir.

35. Yeni Uygulama Kararı Nasıl Alınır?

Riskli yapı yıkıldıktan veya dönüşüm süreci ilerledikten sonra arsanın nasıl değerlendirileceği, yeni yapının nasıl yaptırılacağı ve müteahhit seçimi ayrı karar ve sözleşme sürecidir.

Güncel 6306 uygulamasında oybirliği sağlanamayan durumlarda hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla karar alınabilen süreçler bulunmaktadır. Karar, bildirim ve anlaşmayan payların satışı ayrıntılı usule tabidir.

36. Müteahhit Seçimine Ne Zaman Başlanmalıdır?

Malikler, riskli yapı tespiti kesinleşmeden önce piyasa araştırması yapabilir; ancak teslim süresi ve finansman planı, tahliye, yıkım, imar ve ruhsat takvimi dikkate alınarak hazırlanmalıdır.

Firma değerlendirmesi için Müteahhit Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli? rehberini inceleyebilirsiniz.

37. Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Ne Zaman İmzalanmalıdır?

Sözleşme; güncel tapu bilgileri, imar analizi, paylaşım planı, teknik şartname, teminat, kira, teslim, arsa payı devir ve fesih hükümleri netleşmeden imzalanmamalıdır.

Ayrıntılı kontrol için Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Rehberi sayfasından yararlanabilirsiniz.

38. Kira Yardımı ve Diğer Destekler

Riskli yapı sürecindeki malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahipleri bakımından kira yardımı, kredi faiz desteği veya proje bazlı kampanyalar gündeme gelebilir.

Destek tutarları, başvuru süreleri, hak sahipliği ölçütleri ve aynı anda yararlanılamayan seçenekler değişebildiğinden rakamlar güncel resmî kılavuzdan kontrol edilmelidir. e-Devlet üzerinde 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı kira yardımı başvuru hizmeti bulunmaktadır.

39. Riskli Yapı Tespiti Öncesi Maliklerin Yapması Gerekenler

• Güncel tapu kayıtlarını çıkarmak
• Malik ve iletişim listesini güncellemek
• Mevcut proje ve ruhsat belgelerini toplamak
• Lisanslı kuruluşları resmî listeden karşılaştırmak
• Hizmet kapsamı ve ücreti yazılı almak
• Binanın mevcut fotoğraf ve durum kaydını oluşturmak
• Kiracı ve işyeri kullanıcılarını süreç hakkında bilgilendirmek
• Tebligat ve e-Devlet bildirimlerini takip etmek
• Hukuki ve teknik danışman belirlemek
• Tahliye ve finansman senaryosu hazırlamak

40. Teknik İnceleme Sırasında Dikkat Edilecekler

• Saha çalışmalarının tarih ve saatini kayıt altına almak
• Numune alınan yerleri fotoğraflamak
• Numune ve laboratuvar kayıt zincirini sormak
• Açılan bölgelerin uygun biçimde onarılmasını sağlamak
• Raporda kullanılan proje ve alan bilgilerinin doğruluğunu kontrol etmek
• Mevcut taşıyıcı sistem müdahalelerini kuruluşa bildirmek
• Rapor ve eklerinin kopyasını saklamak

41. Tespit Sonrasında Süre Takip Tablosu

42. Riskli Yapı Sürecinde Sık Yapılan Hatalar

• Yetkisiz kişilere risk tespiti yaptırmak
• Bütün maliklerin başvurusu gerekir sanarak süreci ertelemek
• e-Devlet ve muhtarlık ilanlarını takip etmemek
• İtiraz süresini posta tebligatı bekleyerek kaçırmak
• Karot sayısını internetten bulunan eski bilgiyle değerlendirmek
• Riskli yapı tespiti ile hasar tespitini karıştırmak
• Tespit kesinleşmeden sınırsız vekâletname vermek
• Arsa paylarını başlangıçta topluca devretmek
• İmar ve yeni proje fizibilitesi yapmadan müteahhit seçmek
• Kira ve taşınma bütçesi oluşturmamak
• Eski çoğunluk oranlarını güncel kabul etmek
• Sözlü vaatlerle dönüşüm sözleşmesi imzalamak

Sonuç: Riskli Yapı Tespiti Teknik Raporla Başlar, İdari Süreçle Devam Eder

Riskli yapı tespiti yalnızca karot alınması veya mühendislik raporu hazırlanması değildir. Lisanslı kuruluş başvurusu, teknik inceleme, idari kontrol, tapu kaydı, ilan, itiraz, kesinleşme, tahliye ve yıkım birbirine bağlı aşamalardır.

Malikler, teknik rapor kadar bildirim ve süre yönetimine de dikkat etmeli; yeni uygulama kararını güncel imar, finansman, müteahhit yeterliliği ve sözleşme güvenceleri üzerinden vermelidir.

Fon Gayrimenkul Akademi

Konut, arsa, tarla, ticari gayrimenkul ve kentsel dönüşüm alanlarında anlaşılır rehberler ve bölgesel piyasa analizleri.

Akademi Hakkında İletişime Geç